ทะลวงกำลังซื้อจีน แก้เกม ธปท. คุมปล่อยกู้

สถาบันการเงินวิเคราะห์แนวโน้มตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2-4 ปี 2562 ว่า จะมีอัตราการเติบโตติดลบอยู่ที่ 1% จากผลพวงการบังคับใช้แอลทีวี เกณฑ์ใหม่วางเงินดาวน์ 20% ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงเดือน เม.ย. เป็นต้นไป เกิดความชะงักงัน โดยมีสาเหตุมาจาก

1.การเร่งขายเร่งโอนไปก่อนหน้านี้

2.นักลงทุนนักเก็งกำไร เริ่มมองผลตอบแทนได้ไม่คุ้มเสียหาก LTV มีผลบังคับใช้

3.เศรษฐกิจ ทั้งภายในภายนอกรุมเร้าเกิดความไม่มั่นคง ทำให้กำลังซื้อหดหาย

ดังนั้น ตลาดต่างชาติจึงเป็นความหวังของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยมีมุมมองเห็นที่ตรงกันว่า ตลาดอินเตอร์ หรือ ต่างชาติ อย่างจีน ยังมีกำลังซื้อที่ดีต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยพิจารณาจากการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่ตรงตามกำหนด และเชื่อมั่นว่าเป็นฐานกำลังซื้อขนาดใหญ่ สามารถพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเราให้เติบโตต่อเนื่อง แม้จะไม่หวือหวาเหมือนที่ผ่านมาก็ตาม

สอดคล้องกับสถาบันการเงินออกมาระบุว่า ลูกค้าจีนยังมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากถึง 27% สวนทางกับกูรูที่ส่งสัญญาณเตือนว่า ทั้งปีนี้และปีหน้าอาจมีความเสี่ยงเกิดปรากฏการณ์ไม่กลับมาโอนกรรมสิทธิ์ จากผลของสงครามการค้าและเศรษฐกิจจีนที่อ่อนแอลง

จากการตอกยํ้าของ นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อิน สไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ALL) ที่ระบุว่า จีนยังให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มที่เคลื่อนไหวมากที่สุด คือ ฮ่องกง เนื่องจากชื่นชอบการลงทุน กระจายไปทั่วโลก และยังมองว่า ตลาดในไทยยังน่าสนใจ

ทั้งนี้ ที่ผ่านมา บริษัทเน้นกลุ่มลูกค้า 5 ประเทศ ได้แก่ ฮ่องกง จีน สิงคโปร์ ไต้หวัน และมาเลเซีย และปีนี้มีแผนขยายตลาดไปยังกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งที่ผ่านมา ยังไม่พบว่า มีการทิ้งดาวน์ หรือ โอน อย่างไรก็ตาม ยังมองว่า จีนเป็นฐานใหญ่ ขณะกระแสข่าวที่ออกมาจากบริษัทวิจัย ยืนยันว่า ไม่เป็นความจริง

“ผมยังไม่เห็นดีเวลอปเปอร์ท่านไหนออกมาให้ข้อมูลว่า จีนจะไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ แต่กระแสส่วนใหญ่ที่ได้ยินจะเป็นนักวิเคราะห์ที่คาดการณ์กันเอง”

เช่นเดียวกับ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI กล่าวว่า ฐานลูกค้าจีนยังเป็นตลาดใหญ่ที่น่าสนใจและยังมีคำสั่งซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ยังมองว่า ไม่มีการทิ้งโครงการ เนื่องจากยังมั่นใจว่า เมืองไทยน่าอยู่

ด้านมุมสะท้อนของ นายถวนันท์ ธเนศเดชสุนทร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดีเวล แกรนด์แอสเสท จำกัด เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 อ้างอิงจากข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญยังคงมีการเติบโต โดยในส่วนความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูงเติบโตในเขตใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้ามาจากกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงบน รวมถึงกำลังซื้อของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ชื่นชอบโครงการย่านสุขุมวิทและรัชดาฯ ส่วนโครงการแนวราบมีการขยายตัวในเขตชานเมือง กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตัวเมืองของจังหวัดท่องเที่ยวหลักในภาคใต้ นอกจากนี้ พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งเริ่มหันมาทำโครงการที่สร้างรายได้ประจำ เช่น อพาร์ตเมนต์ โครงการมิกซ์ยูส หรือ อาคารเชิงพาณิชย์ แทนการทำโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว เพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินราคาสูงให้คุ้มค่ามากขึ้น

ขณะที่ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ มองว่า คอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) ไม่ได้เสียเปรียบคอนโดฯ ฟรีโฮลด์ ซึ่งเชื่อว่า ต่างชาติยังให้ความสนใจ เนื่องจากขึ้นอยู่กับทำเล ขณะเดียวกัน ต่างชาติ โดยเฉพาะจีน มักคุ้นชินกับการเช่าระยะยาวอยู่ก่อนแล้ว เพียงแต่เมืองไทยอัตราค่าเช่าจะถูกกว่า

➣ ผ่าเส้นทางใต้ดิน จีนลงทุนอสังหาฯไทย

ปี 2561 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศ ไทย (ธปท.) พบตัวเลขคนจีนนำเงินเข้าประเทศไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่า 7 หมื่นล้านบาท กว่า 2 หมื่นหน่วย (ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ย 3 ล้านบาท) แต่ตามข้อเท็จจริงจีนซื้อและลงทุนอสังหาฯไทยมากถึง 2 แสนล้านบาท หรือประมาณ 4-5 หมื่นหน่วย จากมูลค่ารวมของอสังหาฯไทย ทั้งประเทศ 6 แสนล้านบาทนั้น

จึงเป็นคำถามว่า “แล้วตัวเลขตกหล่นไปไหน” … คำตอบ คือ วิธีการนำเงินเข้าออกหมุนเวียนของจีนมีทั้งบนดินและใต้ดิน สำหรับเส้นทางใต้ดิน ส่วนใหญ่มักหาประโยชน์ในกรุงเทพมหานครและจังหวัดหัวเมืองใหญ่ โดยมองไทยเป็นขุมทรัพย์ทำเงิน

จากการใช้นอมินีตั้งบริษัทสัญชาติไทยขึ้นมา พัฒนาเองซื้อขายกันเอง บางรายเหมาโครงการของคนไทยแบบยกตึก ทั้งขายและให้เช่า เช่น พัทยามีกว่า 100 โครงการ ยังไม่รวมในเขตกรุงเทพมหานครและจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวอื่น

โบรกเกอร์รายหนึ่ง เล่าว่า จีนไม่เพียงแต่ซื้อคอนโดมิเนียมเท่านั้น พวกเขาซื้อบ้านจัดสรรด้วย โดยโบรกเกอร์จีนจะทำหน้าที่เหมาโครงการ 20-30 หน่วย หรือ ยกโครงการเพื่อนำไปตั้งโต๊ะขายยังเมืองที่มีกำลังซื้อ ขณะที่ ผู้ประกอบการไทยที่จอยต์เวนเจอร์กับนักลงทุนจีนมีกว่า 20 ราย ในปัจจุบัน ถือเป็นช่องทางการลงทุนที่ถูกต้องสุจริต โดยต้องการฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงจากจีน อย่างไรก็ตาม ในมุมของผู้ประกอบการประเมินว่า การทิ้งโครงการของจีนเป็นเรื่องยาก เพราะวางเงินดาวน์ 30% แล้ว

ขอบคุณข้อมูล : thansettakij