อสังหาฯรายเล็กอยู่ยาก

ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยยังคงเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายกลางและรายเล็ก ดูเหมือนปัญหาดังกล่าวจะทวีความหนักหน่วงอย่างยิ่ง เมื่อธนาคารพาณิชย์เน้นลูกค้าประวัติดี กำลังซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้น ล่าสุดเริ่มเห็นสัญญาณผู้ประกอบการรายกลางและเล็กบางรายเข้าปรึกษาสถาบันการเงินอื่นที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์ (นอนแบงก์)

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า การที่ธนาคารพาณิชย์พิจารณาสอย่างเข้มข้นเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการรายกลางค่อนข้างเหนื่อย บางรายเป็นบริษัทจดทะเบียน ได้รับสินเชื่อโครงการจากธนาคารมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ที่สำคัญทำยอดขายได้ถึง 60% สูงกว่าเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด แต่ปัจจุบันถูกระงับสินเชื่อโครงการ โดยอ้างยอดขายที่แจ้งมาเป็นดีมานด์เทียม หรือลูกค้าของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่ยื่นขอสินเชื่อบ้าน มักจะไม่ได้รับการพิจารณา ทำให้ผู้ประกอบการต้องดิ้นหาเงินทุนมาเดินหน้าโครงการให้ได้ โดยมีการเจรจากับผู้ให้บริการนอนแบงก์ ปล่อยสินเชื่อซึ่งไม่ง่าย เพราะติดข้อกฎหมายของธนาคารแห่งประเทศไทย

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การแข่งขันปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในปัจจุบัน มุ่งเน้นไปที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดมากกว่าผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีส่วนแบ่งการตลาดขนาดใหญ่ที่ประมาณกว่า 60-70% ดังนั้นการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ จะทำให้สถาบันการเงินถึงเป้าปล่อยสินเชื่อได้ง่ายกว่าปล่อยให้ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก อีกทั้งยังมีความเสี่ยงตํ่า

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เบื้องต้นยังไม่ได้รับทราบข่าว กรณีผู้ประกอบการรายเล็กเข้าไปปรึกษานอนแบงก์ แต่ก็มีความเป็นไปได้ถึงกรณีดังกล่าว เนื่องจากในปัจจุบันการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กมีความยุ่งยากมากขึ้น และการเข้าไปปรึกษานอนแบงก์ เพื่อขอสินเชื่อโครงการหรือขอสินเชื่อให้กับลูกค้าก็ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของผู้ประกอบการและลูกค้ารายย่อย เพราะสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์เหล่านี้มีความคล่องตัวสูง

“แม้สถาบันการเงินประเภทนอนแบงก์จะมีความคล่องตัวสูง แต่ก็อย่าลืมว่าอัตราดอกเบี้ยก็สูงเช่นเดียว กัน ดังนั้นทางที่ดีผู้ประกอบการควรจะปรับตัวเอง ด้วยการคุมสต๊อกสินค้าให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อลดต้นทุน และรักษาความคล่องตัวของกระแสเงินสด เช่น ต่อเดือนโอนบ้าน 10 หลัง ก็ควรมีสินค้าสร้างเสร็จพร้อมขายที่ประมาณ 15 หลัง ถ้ามีมากเกินไปก็จะเป็นต้นทุนของเราเอง หรือถ้ามีน้อยเกินไปก็จะเสียโอกาสในการขาย หากลูกค้าสนใจที่จะซื้อสินค้า”

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานกรรมการบริษัท นิรันดร์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมาสถาบันการเงินให้ความสำคัญกับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กลดลง ทั้งในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย ดูได้จากโครงการที่พัฒนาล่าสุด นิรันดร์วิลล์ 12 บางนา ระดับราคาประมาณ 3.8 ล้านบาท ประกอบด้วย บ้านเดี่ยวกว่า 200 หน่วย บ้านแฝด 500 หน่วย และทาวน์ เฮาส์กว่า 300 หน่วย ที่เปิดขายไปเมื่อปี 2559 ปัจจุบันมียอดโอนในส่วนของ?บ้านเดี่ยวเพียง 20 หน่วย โดยมียอดขายที่ผ่านการพรีแอพพรูฟและส่งให้สถาบันการเงินพิจารณาที่ประมาณ 12 หน่วยต่อเดือน แต่ทั้งหมดกลับถูกปฏิเสธสินเชื่อ อีกทั้งระยะเวลาในการพิจารณาก็นานกว่าเดิม

“ที่ผ่านมาบริษัทไม่เคยมีประวัติลูกค้าที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) และถือเป็นบริษัทที่มีประวัติดีมาโดยตลอด แต่มาในระยะหลังกลับพบว่าสถาบันการเงินให้ความสำคัญลดลง แต่หันไปปล่อยสินเชื่อให้กับบริษัทรายใหญ่มากขึ้น ทั้งที่โครงการก็อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน” นายธำรง กล่าว

ขอบคุณข้อมูล thansettakij