ผวาระบบสินเชื่อบ้านรวน!

ผวาระบบสินเชื่อบ้านรวน! “แบงก์-อสังหาฯ” วอน ธปท. คุมหลังที่ 3 – ปรับดาวน์ครั้งละ 5%

เปิดไส้ในธนาคาร-ค่ายอสังหาฯ เข้าเฮียริ่งแบงก์ชาติ แบงก์ร้องทบทวนเพิ่มเกณฑ์ LTV จากสัญญาที่ 2 ขอเป็นสัญญาที่ 3 ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป กังวลไส้ใน TOP-UP หวั่นต้องปรับรูปแบบทุกโปรแกรม ฟากสมาคมอาคารชุดยอมรับผู้ซื้อยุคนี้ฟรีดาวน์

หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2 แนวทาง คือ 1.กำหนดให้นับรวมสินเชื่อ TOP-UP ทุกประเภท ในการคำนวณสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน 2.การปล่อยกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือปล่อยกู้ซื้อบ้านและคอนโดฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป LTV ต้องไม่เกิน 80% ของมูลค่าหลักประกัน พร้อมเปิดรับฟังความคิดเห็นตัวแทนธนาคารพาณิชย์และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในวันที่ 11 ต.ค. นี้

กังขาเกณฑ์ TOP-UP
จากการสอบถามความเห็นของดีเวลอปเปอร์และสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่ให้ความเห็นว่า เกณฑ์สินเชื่อเพิ่ม หรือ TOP-UP ยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะนิยาม/รายละเอียดของเกณฑ์ภายใต้กำกับของ ธปท. ที่จะมีผลบังคับใช้ โดยภาคสถาบันการเงินเตรียมประชุมหารือระหว่างสมาชิกของสมาคมธนาคารไทย ก่อนสรุปประเด็นแต่ละธนาคารเสนอ ธปท. ในวันที่ 11 ต.ค. 2561 ทั้งนี้ บางส่วนมองว่า เกณฑ์ TOP-UP อาจจะกระทบผลิตภัณฑ์สินเชื่อ ซึ่งจะต้องปรับรูปแบบเกือบทุกประเภท เช่น สินเชื่อเพื่อประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ กรณีผู้กู้ไม่สามารถผ่อนชำระค่างวด จะมีบริษัทที่รับทำประกันเข้ามารับหน้าที่ในการผ่อนชำระค่างวดแทนตามสัญญากู้ หรือ สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง ซ่อมแซม อีกทั้งเงื่อนไขการนับสัญญาที่ 2 หรืออะไรเข้าเกณฑ์ หรือไม่เข้าเกณฑ์ การดำรงเงินกองทุนจากน้ำหนักความเสี่ยงด้านเครดิต (Risk Weight : RW) แต่โดยรวมเห็นด้วยกับกติกา ธปท. ที่จะคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ทั้ง “ปล่อยใหม่และรีไฟแนนซ์” ส่วนฟากสมาคมอาคารชุดห่วงเกณฑ์คุม LTV บ้าน/สัญญาที่ 2 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป อยากขอ ธปท. เพิ่ม LTV และขอความมั่นใจให้คนรอโอนที่ซื้อในช่วงนี้ ไม่ถูกกระทบจากกฎคุม LTV บ้าน/สัญญาที่ 2 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

 

ร้องคุม LTV หลังที่ 3
นายชลัฐ ศิริพงศ์วุฒิกร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า การให้วงเงิน LTV ที่สูงเกิน 100% เช่น ให้ลูกค้า 103-105% นั้น เป็นผลจากการแข่งขันที่สูงและรุนแรง ไม่ได้ให้จากเครดิตของลูกค้า ปัจจุบันจะเห็นว่า สถาบันการเงินเอาใจลูกค้าขนาดใหญ่ เพราะผู้ประกอบการต้องการให้ลูกค้าของตัวเองกู้สินเชื่อผ่าน ขณะที่ ลูกค้าทั่วไปกู้ได้ไม่เกิน LTV กำหนดอยู่แล้ว ดังนั้น เรื่อง LTV ธปท. ไม่ควรกังวล แต่ควรเน้นเรื่องของภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) และวินัยการชำระหนี้

อย่างไรก็ดี มีบางกลุ่มที่กู้เงินเกิน 100% และนำเงินที่เกิน 100% ไปทำอย่างอื่น หรือ ราคาซื้อ-ขายไม่สะท้อนราคาจริง ทำให้เกิดปัญหาเรื่องของเงินทอนที่ ธปท. ให้ความเป็นห่วง และส่งผลให้ธนาคารเกิดความเสียหาย ซึ่งเรื่องนี้ธนาคารได้จับตาใกล้ชิด โดยการปล่อยสินเชื่อจะต้องอยู่บนราคาประเมิน ส่งผลให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) อยู่ที่ระดับ 60%

“หลักเกณฑ์ต่าง ๆ ที่ออกมา เช่น LTV ช่วยลดความร้อนแรงของตลาดได้ เพราะลูกค้าไม่มีเงินดาวน์มาเลย และบ้านหลังที่ 2 และ 3 ที่อยู่อาศัยเองอาจจะต้องคุมเรื่องของ DSR ด้วยว่า ลูกค้ามีเงินและมีหนี้เท่าไร อย่างไรก็ดี ธปท. ควรเข้ามาดูหลังจากออกมาตรการ แบงก์ทำตามเกณฑ์ไหม ส่วนวงเงินแบงก์คิดว่ากระทบเล็กน้อยไม่ถึง 5-10% แต่ลูกค้าต้องเตรียมเงินมามากขึ้น และดีมานด์เทียมจะน้อยลง เมื่อราคาบ้านแพงขึ้น”

สอดคล้องกับ นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เกณฑ์ใหม่ของ ธปท. น่าจะกระทบต่อความรู้สึกว่าต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น ซึ่งยอมรับผู้ซื้อยุคนี้ไม่ค่อยมีเงินดาวน์ เพราะเกณฑ์กำหนดระดับ LTV 90% มูลค่าบ้าน ซึ่งใช้เงินดาวน์แค่ 10% ของราคาบ้าน แต่ราคาประเมินเหลื่อมล้ำสูงกว่าราคาตลาด ทำให้ราคาขายต่ำกว่าราคาประเมิน ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการประเมินสินค้าตอนสร้างเสร็จแล้ว ดังนั้น จึงอยากขอ ธปท. เพิ่ม LTV และขอความมั่นใจให้คนรอโอนที่ซื้อในช่วงนี้ ไม่ถูกกระทบจากกฎคุม LTV บ้าน/สัญญาที่ 2 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

ลดข้อจำกัดใหม่
นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า นายก 3 สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้เกี่ยวข้อง จะเข้ามาหารือร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทยด้วย ซึ่งเบื้องต้น คงเข้าไปรับฟังในหลักการสำคัญที่ออกมาก่อน พร้อมเสนอแนะและชี้แจงถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับอุตสาหกรรมในทิศทางใดบ้าง เนื่องจากมองว่า กฎเกณฑ์ใหม่ที่กำหนด ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV 80%) นั้น คล้ายเป็นยาแรงที่เกินควร และจะมีผลอย่างมากต่อการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มคนชนชั้นกลาง-ล่าง ที่ความจริงยังมีความสามารถในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่การลดวงเงินสินเชื่อลง เท่ากับเป็นข้อจำกัดใหม่ที่ทำให้มีบ้านยากขึ้น ดังนั้น คงจะเสนอแนะแนวทางที่ควรจะเป็นให้ยาที่เหมาะสม ไม่ใช่ยาแรงแบบนี้

ปรับเงินดาวน์ครั้งละ 5%
นายศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอทเซท ไฟว์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งกลุ่มแนวราบและแนวสูง กล่าวถึงมาตรการใหม่ของ ธปท. หลังเตรียมควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินให้อยู่ในระดับเหมาะสม เช่น การลด LTV เหลือ 80% ว่า แม้จะได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อย เนื่องจากเดิมทีให้ลูกค้าวางเงินดาวน์ 20% ของมูลค่าบ้านอยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องการให้ ธปท. เลือกควบคุมเฉพาะกลุ่ม เนื่องจากดีมานด์บ้านหลังที่ 2 ที่ ธปท. เจาะจง ในตลาดยังมีมากและจะกระทบอย่างหนักกับลูกค้าบางรายที่เพิ่งเริ่มยื่นกู้ในหลังที่ 2 โดยหลังแรกเป็นการซื้อด้วยเงินสด ซึ่งการลด LTV ลงจากปกติที่แนวราบให้ดาวน์เพียง 5% หรือคอนโดฯ ใน 10% นั้น ถือเป็นการขยับขึ้นที่เยอะเกินไป ควรปรับเพิ่มทีละ 5% ถึงจะเหมาะสม หรือไปเน้นในกลุ่มบ้านหลังที่ 3, 4 ให้คล้ายในตลาดต่างประเทศ เพราะไม่เช่นนั้น มาตรการที่ออกมาจะไม่ได้แก้ปัญหาอย่างแท้จริง ซ้ำร้ายยังไปสกัดดีมานด์ที่มีกำลังความสามารถในตลาด้วยซ้ำ

เปิดยอดคอนโดฯ สร้างเสร็จ
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า เตรียมข้อมูลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไปร่วมแสดงความคิดเห็นกับ ธปท. ซึ่งจากการวิจัยพบว่า หลังเดือน ธ.ค. ปี 2561 มีคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรทุกระดับราคา ที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 198,865 ยูนิต มูลค่าโครงการทั้งหมด 613,900 ล้านบาท

แบ่งเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 142,556 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 242,520 ล้านบาท หรือคิดเป็น 27.3% จากมูลค่าโครงการทั้งหมดของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่อยู่ที่ประมาณ 888,844 ล้านบาท โดยสามารถขายไปแล้วประมาณ 102,793 ยูนิต หรือคิดเป็น 72% จากหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด และมีหน่วยเหลือขายทั้งหมดประมาณ 39,763 ยูนิต หรือประมาณ 28%

สำหรับบ้านจัดสรรมีทั้งหมดประมาณ 56,309 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 371,380 ล้านบาท คิดเป็น 42.9% ของมูลค่าบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานคร ที่อยู่ที่ประมาณ 864,588 ล้านบาท สามารถขายไปแล้วประมาณ 24,836 ยูนิต หรือประมาณ 44% ของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด และเหลือขายประมาณ 31,473 ยูนิต หรือประมาณ 56% ของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดในตลาด

 

ขอบคุณข้อมูล : thansettakij