เปิดมุมมองของนายกอสังหาฯจังหวัดระยอง กับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯปี 62 ชะลอตัว จริงหรือไม่ ?

ท่ามกลางภาวะความกดดันทางเศรษฐกิจทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาสงครามการค้าที่ยืดเยื้อระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน รวมไปถึงมาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อบริหารความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์และเพื่อสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจให้ดีขึ้น ตั้งแต่นั้นมา ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ? วันนี้เราได้รับเกียรติจาก “คุณเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” กรรมการผู้จัดการบริษัท VP Realestate Property Development , นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ได้มาร่วมเปิดมุมมองกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของปี 62 ว่ามีแนวโน้มว่าจะไปในทิศทางใด

คุณเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เมื่อเดือนมีนาคม 61 ที่ผ่านมา โดยได้รับการคัดเลือกจากคณะกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย และจะดำรงตำแหน่งไปจนถึงปี 63 โดยนายกอสังหาริมทรัพย์แต่ละท่านนั้นจะมีวาระในการดำรงตำแหน่ง 2 ปีด้วยกัน

 

มีมุมมองและแนวคิดในการทำงานอย่างไรเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดระยองมีความเจริญก้าวหน้าไปในทิศทางที่ดีขึ้น

โดยปกติแล้วทางสมาคมใหญ่จะมีการจัดประชุมประจำเดือนเพื่อร่วมพูดคุยแลกเปลี่ยนประสบการณ์และปัญหาที่เจอขณะทำงาน และมีการแก้ไขปัญหาต่างๆไปพร้อมๆกัน รวมถึงมีการจัดสัมมนาใหญ่ประจำปี ปีละ 1-2 ครั้ง โดยแต่ละครั้งจะมีการเชิญวิทยากรหรือผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาฯ มาถ่ายทอดความเข้าใจและให้ความรู้ในด้านของอสังหาฯ แก่ทุกคนที่เข้าร่วมสัมมนา รวมไปถึงเจ้าของโครงการ ให้มีความรู้ ความเข้าใจ เพื่อสามารถนำความรู้ที่ได้ไปพัฒนาโครงการของตนเอง เป็นการผลักดันและสนับสนุนให้เจ้าของโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัดมีความรู้ และสามารถนำความรู้ไปใช้แข่งขันทัดเทียมระดับประเทศได้

 

ปัจจุบันในภาคตะวันออกเป็นยุคของ EEC คิดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคของ EEC จะเป็นไปในทิศทางใด

เมื่อพูดถึง EEC สิ่งที่จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยก็คือ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โดยเฟสแรกจะจบที่อู่ตะเภา ซึ่งเมื่อดูถึงภาพรวมที่รัฐบาลประเมินไว้ในช่วงแรกว่าจะต่อมาถึงในตัวเมืองระยอง จะทำให้จังหวัดระยองกลายเป็นอีกโฉมหน้าหนึ่งเลยก็ว่าได้ เนื่องจากจังหวัดระยองมีจุดเด่นอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการท่องเที่ยว การเกษตร และอุตสาหกรรม ซึ่งในอนาคตเมื่อการคมนาคมจากกรุงเทพฯมายังในตัวเมืองระยองมีความสะดวกสบายมากขึ้น บริษัทใหญ่ๆในกรุงเทพฯอาจจะมาตั้งสำนักงานที่จังหวัดระยองก็เป็นได้ สิ่งเหล่านั้นจะช่วยส่งเสริมให้จังหวัดระยองมีความเจริญขึ้นไปได้อีก

จังหวัดระยองในปัจจุบันนับว่าเป็นจังหวัดที่มีสถิติอุบัติเหตุสูงเป็นอันดับต้นๆของประเทศ ส่วนใหญ่เกิดจากรถบรรทุก ถ้าหากมีรถไฟรางคู่ การขนส่งสินค้าต่างๆก็จะเปลี่ยนมาเป็นการขนส่งทางราง ซึ่งทำให้ประหยัดและปลอดภัยกว่าการขนส่งทางรถบรรทุก

และเมื่อพูดถึงการอยู่อาศัย แน่นอนว่าเมื่อจังหวัดระยองมีความเจริญมากขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยก็จะพุ่งสูงขึ้นเช่นกัน ช่วงที่ผ่านมาเมื่อมีประกาศออกมาว่าใครได้สัมปทานรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ราคาที่ดินก็ขยับตัวสูง 1-3 เท่าแล้วแต่พื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่บ้านฉางในบางแปลง ราคาขยับขึ้นไป 5-10 เท่าเลยทีเดียว แต่ก็เป็นผลกระทบเพียงระยะสั้นเท่านั้น เมื่อมองภาพรวมของประเทศมีความเจริญมากขึ้นแน่นอน

 

การเข้ามาลงทุนในพื้นที่จังหวัดระยองของมหาชนมีผลกระทบต่อโครงการอย่างไร และมีการปรับกลยุทธ์หรือวิธีการทำงานอย่างไรบ้าง

มีผลกระทบแน่นอน เนื่องจากกลุ่มลูกค้าอาจจะเป็นกลุ่มเดียวกันบ้าง ทำให้ตลาดอสังหาฯมีคู่แข่งทางการตลาดที่มากขึ้น แต่โดยส่วนตัวแล้วมองว่าเป็นผลดี เพราะจะทำให้นักพัฒนาอสังหาฯในพื้นที่มีการปรับตัว และพัฒนาโครงการให้มีความเป็นมืออาชีพมากยิ่งขึ้น

ในด้านของการปรับตัว ถ้าหากดูเรื่องต้นทุน การเงิน และ Branding เราอาจจะสู้มหาชนไม่ได้ เพราะเขาเป็นแบรนด์ใหญ่ มีแต่คนรู้จัก ซึ่งอาจจะมีลูกค้าบางกลุ่มที่ชื่นชอบเพราะแบรนด์ เราอาจจะปรับตัวโดยการพัฒนาโครงการใหม่ที่ไม่ต้องแย่งกลุ่มเป้าหมายกับมหาชน อาจจะหันไปจับกลุ่มเป้าหมายที่ชื่นชอบความสงบ ไม่ชอบอะไรที่วุ่นวายแบบในเมือง ซึ่งจุดนี้เป็นข้อได้เปรียบของนักพัฒนาอสังหาฯในพื้นที่

“พื้นที่จังหวัดระยองในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นแนวราบ คอนโดมิเนียมอาจจะมีบ้างเล็กน้อย แต่ในอนาคตเมื่อมีรถไฟฟ้าเข้ามาในตัวเมืองระยอง อสังหาริมทรัพย์อาจจะเปลี่ยนรูปแบบไปเป็นแนวดิ่งมากขึ้นเหมือนในกรุงเทพฯ แต่ผมเชื่อว่าบ้านในฝันของทุกคนก็ยังคงเป็นบ้านเดี่ยวอยู่ดี ”

 

มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย มีผลกระทบกับโครงการหรือไม่ ?

ได้รับผลกระทบมาก เนื่องจาก ธปท.ออกกฎเกณฑ์นี้มาเพื่อควบคุมการเก็งกำไร ซึ่งลูกค้าในระยองส่วนใหญ่คือซื้อและอยู่อาศัยจริง

ผลกระทบที่ 1 สำหรับลูกค้าที่จะซื้อบ้านหลังแรกมีบ้านยากขึ้น การขอสินเชื่อยากขึ้นอยู่แล้ว เนื่องจากธนาคารให้สร้างหนี้ครัวเรือนยากขึ้น นอกจากนี้ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน และค่าใช้จ่ายต่างๆอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็น ค่าทำประกัน ค่าตกแต่งบ้าน เป็นต้น รวมแล้วต้องเตรียมเงินประมาณ 200,000 บาทในการซื้อบ้าน 1 หลังในราคา 2 ล้านบาท ซึ่งทำให้คนที่สามารถซื้อบ้านได้มีจำนวนน้อยลง

ผลกระทบที่ 2 เมื่อมีกฎเกณฑ์ในการขอสินเชื่อที่มากขึ้น ส่งผลทำให้ความต้องการอยากมีบ้านน้อยลง เนื่องจากต้องดาวน์เยอะ และยังส่งผลมายังธนาคาร ในปัจจุบันยอดกู้และยอดโอนของบางธนาคาร หายไปกว่า 30% เมื่อนับตั้งแต่เดือนเมษายนที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกกฎเกณฑ์ใหม่

“มาตรการ LTV สำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบ นับว่าเป็นการแก้ปัญหาที่ไม่ตรงจุด เนื่องจากส่วนใหญ่ลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร และอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหลักของประเทศ ถ้าตลาดอสังหาฯมีปัญหา ก็อาจส่งผลทำให้ประเทศมีปัญหา และจะเกิดเป็นวงจรทำให้ธุรกิจอื่นๆได้รับผลกระทบตามไปด้วยเช่นกัน สิ่งเหล่านี้จะทำให้ขาดสมดุลในธุรกิจและส่งผลทำให้เศรษฐกิจในประเทศซบเซาลงได้”

 

ปัจจุบันคุณเปรมสรณ์บริหารโครงการอยู่ด้วยกันทั้งหมด 4 โครงการ

1.The Pano – นิคมพัฒนา ระยอง
2.Villa Park 5 – ทับมา ระยอง
3.Gallery Hill – ทับมา ระยอง

และกำลังจะเปิดตัวโครงการใหม่ระดับไฮเอนด์ ภายใต้ชื่อ “The Prime Boulevard” บ้านเดี่ยวสไตล์ Luxury ในสังคมคุณภาพ ทั้งหมด 72 ยูนิตเท่านั้น โดยคำนึงถึงการใช้ชีวิตประจำวันของคนในครอบครัว อยากให้คนในครอบครัวมีพื้นที่การใช้ชีวิตได้อย่างมีอิสระ จึงเกิดแรงบันดาลใจในการพัฒนาโครงการ The Prime Boulevard ขึ้น โดยมีแผนว่าจะเปิดพรีเซลล์ช่วงเดือนตุลาคม 62 และเปิดตัวโครงการประมาณช่วงสิ้นปี 62 โดยที่ตั้งของโครงการนับได้ว่าเป็นทำเลคุณภาพ เนื่องจากอยู่ในบริเวณกรอกยายชา จากสุขุมวิทเข้าไปที่โครงการประมาณ 900 เมตรเท่านั้น ใกล้แหล่งชุมชน รองรับทุกการใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย

โครงการในอนาคต มีการวางแผนไว้ว่าจะเปิด The Pano เฟส 2 ซึ่งอยู่ติดกับ The Pano เฟส 1 และอีกโครงการหนึ่งคือโครงการใหม่ที่จะเปิดในพื้นที่บ้านฉาง แต่จะเป็นรูปแบบใดนั้นต้องติดตามกันต่อไป

 

เมืองในอุดมคติของคุณเปรมสรณ์

จังหวัดระยอง นับว่าเป็นพื้นที่ที่มีความเพียบพร้อมอยู่แล้วในทุกๆด้าน ไม่ว่าจะเป็น การท่องเที่ยว , อุตสาหกรรม และการเกษตร อยากให้ในอนาคตมีเทคโนโลยีที่มาช่วยกำจัดมลพิษทางอากาศในพื้นจังหวัดระยอง ให้มีอากาศบริสุทธิ์ มีรถไฟฟ้าและฟีดเดอร์ในตัวเมือง หันมาใช้รถไฟรางคู่ในการขนส่ง เพื่อลดปัญหาอุบัติเหตุจากรถบรรทุก และมี Office Building ของบริษัทใหญ่ๆเกิดขึ้น เพื่อให้จังหวัดระยองพัฒนาไปเป็น Smart City ที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของประเทศ

 

ฝากอะไรถึงนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พื้นที่จังหวัดระยองในช่วงนี้

สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงนี้อาจจะต้องมีการวางแผนงานให้รอบคอบและมีความละเอียดมากยิ่งขึ้น เนื่องจากเราไม่ได้อยู่ในยุคที่อสังหาฯ ซื้อ-ขาย ได้ง่ายเหมือนเมื่อก่อน ต้องทำใจยอมรับและปรับปรุงวางแผนการทำงานให้เป็นไปตามยุคสมัยที่เปลี่ยนไป ส่วนสำคัญคือการวางแผนทางด้านการเงิน ควรมีการวางแผนการบริหารเงินให้ดี

อีกช่องทางหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการหาความรู้ในด้านอสังหาริมทรัพย์ สามารถเข้าร่วมฟังสัมมนากับทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยองได้ และทางสมาคมจะมีการเปิดคอร์สสอนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้กับทุกคน จัดขึ้นในพื้นที่จังหวัดระยอง โดยมีการเชิญทีมงานมืออาชีพจากกรุงเทพฯมาให้ความรู้ สำหรับผู้ที่สนใจเข้าร่วมกิจกรรม สามารถติดตามข่าวสารและรายละเอียดได้ที่ fanpage facebook : สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง

 

ขอขอบคุณ : คุณเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการบริษัท VP Realestate Property Development , นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง

 

 

เรียบเรียงบทความโดยทีมงานบ้านดี (www.baan-d.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่  

 Line ID : @baan-d