ตรวจสอบค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ กฏหมายได้กำหนดหน้าที่ให้ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีหน้าที่ชำระ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน = อัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินโดยจะนำมาเปรียบเทียบกันระหว่างราคาประเมินจากกรมที่ดินกับราคาซื้อขายจริง ราคาไหนสูงกว่าให้เลือกใช้ราคานั้นมาคิดคำนวณ ทั้งนี้ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าเป็นหน้าที่ของฝ่ายใดที่จะชำระค่าธรรมเนียม แล้วแต่ทั้งสองฝ่ายจะตกลงกัน ส่วนใหญ่จะชำระกันคนละครึ่ง

• ค่าอากรณ์แสตมป์ = เป็นหน้าที่ของผู้ขายจะต้องชำระในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ทั้งนี้ อาจได้รับยกเว้นได้ในกรณีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = เป็นหน้าที่ของผู้ขายซึ่งเป็นผู้ครองครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน  5 ปีต้องชำระภาษี สำหรับอัตราภาษีที่จัดเก็บอยู่ที่ 3.0%+0.3% = 3.3% อัตรานี้มาจาก ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.0% และภาษีท้องถิ่นอีก 0.3% โดยคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทรัพย์สิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า

ข้อยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่

1. ผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์นานเกิน 5 ปี
2. ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
3. ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จากมรดก
4. เมื่อถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

*หมายเหตุ

-บางช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจตัวเลขอาจมีการปรับเปลี่ยน

-เป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อ-กับผู้ขายเป็นสำคัญ

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = เป็นหน้าที่ของผู้ขายเพราะเกิดรายได้ขึ้น ทั้งนี้ การคิดภาษีขึ้นอยู่กับระยะเวลา

ถือครองทรัพย์สิน

จำนวนปีที่ถือครอง          ร้อยละของเงินได้

1 ปี                               8

2 ปี                               16

3 ปี                               23

4 ปี                               29

5 ปี                               35

6 ปี                               40

7 ปี                               45

8 ปี                               50

ผู้ขายต้องชำระภาษีดังกล่าว เว้นแต่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะคิดเป็นภาษีอัตราร้อยละ 1 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายและจะไม่นับจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาคำนวนคิดภาษีนี้ด้วย

ยกตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกรณีโอนที่ดินที่มีราคาประเมินอยู่ที่ 2,000,000 บาทและผู้โอนถือครองที่ดินมาแล้ว 3 ปี

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% เป็นจำนวน 2,000,000x 0.02 = 40,000
• ค่าอากรณ์แสตมป์ 0.5% เป็นจำนวน 2,000,000x 0.005 = 10,000
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เป็นจำนวน 2,000,000 x 0.033 = 66,000
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวนภาษีจากเงินได้ 23% ดังนี้

วิธีคำนวณเงินได้ที่นำมาคิดภาษี คือ

• ราคาประเมิน 2,000,000 x ภาษี 23% = เงินได้ทั้งหมดเป็นจำนวน 460,000 บาท
• คิดเงินได้ที่ต้องคำนวณภาษีที่ต้องชำระต่อปี ซึ่งจากกรณีตัวอย่าง ถือครองที่ดิน 3 ปี (ให้นำเงินได้ที่นำมาคิดภาษีทั้งหมด ÷ จำนวนปีที่ถือครอง) =460,000 ÷ 3 = 153,333 ต่อปี
• คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือ เงินได้ 150,001-300,000 เสียภาษี 5% จึงคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปีได้เป็นจำนวน 153,333 x 5% = 7,667 บาทต่อปี
• กรณีตัวอย่างถือครองมา3ปี ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจึง = 7,667×3 = 23,001 บาท

รวมค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมด 40,000+10,000+66,000+23,001 = 139,001 บาท

เรียบเรียงบทความ “ตรวจสอบค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์”

โดย ทีมงาน บ้านดี (www.baan-d.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่  

 Line ID : @baan-d