คอนโดฯกลาง-ล่างไม่ฟื้น อุปสรรคจากหนี้ครัวเรือน/แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ

กูรูอสังหาฯ ชี้ตลาดคอนโดฯกลุ่มกลาง-ล่างยังไม่ฟื้น แม้รัฐมีนโยบายหนุนผ่านโครงการบ้านประชารัฐ เหตุหนี้สินภาคครัวเรือนพุ่ง แถมแบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ ขณะทาวน์เฮาส์ยังไปได้เหตุเป็นเรียลดีมานด์ ด้านกลุ่มนิรันดร์ เผยยอดรีเจ็กต์สูงกว่า 50% สะท้อนปัญหาคั่งค้าง ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ชะลอเปิดโครงการใหม่ด้าน แอล.พี.เอ็น.เชื่อตลาดคึกคักแน่

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ณ สิ้นปี 2558 มี แบ็กล็อก หรือยอดขายรอรับรู้รายได้ของคอนโดมิเนียมพร้อมส่งมอบอยู่ที่ประมาณ 1.9 แสนล้านบาท โดยระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.6-2.7 ล้านบาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยที่ประมาณ 71,300 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นสินค้าพร้อมโอนทั้งตลาดในช่วง 4 เดือนแรกปี 2559 (ม.ค.-เม.ย.59) อยู่ที่ประมาณ 8 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ คาดว่า ณ ปัจจุบันยอดแบ็กล็อกดังกล่าวจะถูกโอนไปแล้วกว่า 80%

ทั้งนี้ ยอดโอนส่วนหนึ่งมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่รัฐบาลประกาศใช้ตั้งแต่กลางเดือนตุลาคม 2558 ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง เหลือ 0.01% และจะสิ้นสุดในวันที่ 28 เมษายน 2559 ประกอบกับภาครัฐยังได้ออกโครงการประชารัฐมาช่วยกระตุ้นตลาดเป็นระลอก 2 จึงมั่นใจได้ว่าสต๊อกสินค้าพร้อมโอนทั้งหมดจะสามารถระบายออกไปได้

แต่สำหรับยอดขายสินค้าใหม่ในกลุ่มกลาง-ล่างอาจไม่คึกคักเท่าที่ควร แม้ว่าโครงการประชารัฐจะมุ่งเน้นตลาดล่างในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ด้วยขนาดตลาดบ้านระดับนี้มีสัดส่วนมูลค่าตลาดแค่เพียง 10% ของมูลค่าตลาดรวมในกทม.-ปริมณฑลที่อยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 15% ของจำนวนหน่วยรวมที่มีการซื้อขายในแต่ละปีประมาณ 1.8 แสนหน่วย

“ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ถือเป็นสัดส่วนที่น้อยมาก เมื่อเทียบกับขนาดตลาดรวม ดังนั้นจึงไม่มีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดได้มากนัก โดยคาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะยังคงเป็นตลาดบนต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา เนื่องจากราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ไม่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ม.ได้ ขณะที่โครงการแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาทยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นตลาดเรียลดีเมานด์”นายประเสริฐ กล่าว

ด้าน นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมกิตติมศักดิ์ และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการ กลุ่มบริษัท นิรันดร์กรุ๊ปฯ กล่าวว่า แม้ภาครัฐจะออกมาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯผ่านมาตรการหรือโครงการต่างๆ ก็ไม่ได้ช่วยในส่วนของยอดขายใหม่ เนื่องจากปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนยังคงเป็นปัญหาต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน

อีกทั้งสถาบันการเงินก็ยังคงมีความเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าภาครัฐจะปรับคุณสมบัติผู้ยื่นขอสินเชื่อผ่านธนาคารของรัฐแล้วก็ตาม แต่เกณฑ์การพิจารณาอนุมัติยังคงใช้เกณฑ์เดิมที่มีความเข้มงวดอย่างมาก ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นโครงการต่างๆที่ออกมาจึงเป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการที่มีสต๊อกพร้อมขายมากกว่าที่จะช่วยกระตุ้นยอดขายใหม่

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากยอดการปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทพบว่า มีอัตราส่วนที่เพิ่มสูงขึ้นจากเดิมกว่า 50% เป็นสูงกว่า 50% ที่อยู่อาศัยบางหลังต้องนำกลับมาขายใหม่ถึง 6-7 ครั้ง แสดงให้เห็นว่าสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดอย่างมาก แม้ว่าจะมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่องก็ตาม โดยดูได้จากเมื่อนำกลับมาขายใหม่ก็ยังขายได้ แต่ไม่ผ่านการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อ

“การที่ยอดขายใหม่ชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก มีความจำเป็นต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปด้วย เนื่องจากไม่มั่นใจว่า หากพัฒนาโครงการแล้วผู้ซื้อจะผ่านการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อหรือไม่”  นายธำรง กล่าว

ขณะที่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN มีความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง-ล่าง จะมีความคึกคักมากขึ้นในปลายไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 โดยสินค้าหลักของบริษัทอยู่ในกลุ่มกลาง-ล่าง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมโอนที่เข้าเกณฑ์บ้านประชารัฐ 6 โครงการจำนวนประมาณ 2,450 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 4-5 พันล้านบาท

ซึ่งหากโครงการได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค บริษัทก็มีแผนขยายต่อไปยังโครงการที่กำลังก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 2/2559 จำนวน 400 หน่วย จาก 4 โครงการ เฉลี่ยโครงการประมาณ 100 หน่วย ได้แก่ 1.ลุมพินี วิลล์ ราชพฤกษ์-บางแวก 2.ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 76 – แบริ่ง สเตชั่น 3.ลุมพินี พาร์ค เพชรเกษม 98 และ 4.ลุมพินี วิลล์ นครอินทร์-ริเวอร์วิว

ขอขอบคุณ : ฐานเศรษฐกิจ

ที่มา : http://www.thansettakij.com/2016/04/18/43448