เกณฑ์การประเมินที่ดินเบื้องต้น

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ คือ การนำอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มาตีราคาเป็นตัวเลขเพื่อให้ได้ราคากลางที่มีผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินเป็นผู้กำหนดไว้เป็นมาตรฐาน โดยผู้กำหนดราคาประเมินที่ดินซึ่งมีทั้งภาคราชการและภาคเอกชน

เหตุผลที่ต้องมีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

1. นำมาคำนวณเป็นทรัพย์สินของบุคคลเพื่อชำระภาษี  เช่น ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
2. คำนวณค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินต่อกรมที่ดิน
3. เมื่อเกิดการฟ้องร้องทางศาลอันต้องมีการวางหลักประกันต่อศาลในคดีแพ่งว่าจะมาชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดหรือในคดีอาญาเพื่อประกันตัวจำเลย ศาลมักให้นำทรัพย์สินที่มีราคาสูงกว่าจำนวนหนี้หรือค่าปรับมาเป็นหลักประกันและนำมาวางไว้ที่ศาลเพื่อให้แน่ใจว่าจะทำตามสัญญา
4. นำมาใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินหรือที่เรียกว่า การจำนอง ซึ่งมีผลต่อวงเงินกู้ (การวิเคราะห์สินเชื่อ) ว่าจะสามารถให้กู้ยืมได้เท่าไร เนื่องจากผู้ให้กู้ซึ่งส่วนใหญ่เป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆ ต้องรับความเสี่ยงด้านเครดิต กล่าวคือ เป็นความเสี่ยงที่อาจไม่ได้รับชำระหนี้จากผู้กู้ ดังนั้น นอกจากพิจารณารายได้และความมั่นคงในหน้าที่การงานแล้ว อาจต้องอาศัยหลักประกันอื่น ดังนั้น การประเมินราคาที่ดินซึ่งนำมาเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินนั้นเพื่อ ให้ผู้กู้วางใจว่าหากผู้ให้กู้ไม่ชำระหนี้ ผู้กู้จะสามารถนำที่ดินไปขายทอดตลาดและได้เงินที่เพียงพอต่อการชำระหนี้
5. การทราบราคาประเมินที่ดิน เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดินที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านมักจะมีราคาตลาดที่ค่อนข้างสูง การทราบราคาก่อนจึงเป็นสิ่งสำคัญในการคิดเกี่ยวกับเรื่องของการลงทุน
6. กรณีที่มีการเวนคืนที่ดิน การประเมินราคาที่ดินจะนำไปคำนวณเป็นค่าชดเชยให้แก่เจ้าของที่ดิน

หลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ตามหลักสากล

มีอยู่ 3 หลักเบื้องต้นคือ

• วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด

ราคาตลาดหมายถึง ราคาที่ซื้อขายกันจริงโดยผู้กำหนดราคาตลาดคือผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้น จะใช้วิธีนี้ได้ต้องมีการซื้อขายกันในอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายกัน แล้วจึงนำราคาตลาดมาปรับแต่งเป็นราคาประเมินอีกที

• วิธีคิดจากรายได้

เป็นวิธีที่นำรายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้ง แล้วนำมาหารผลตอบแทนที่ต้องการ วิธีนี้ เหมาะแก่การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาใช้ให้เกิดรายได้ เช่น หอพัก คอนโดให้เช่า บ้านเช่า ตัวอย่างการคิดคำนวณราคาประเมินโดยคิดจากรายได้ที่ได้จากทรัพย์สินต่อปี

ยกตัวอย่าง กรณีบ้านเช่า

ได้ค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน นำมาหัก ค่าใช้จ่าย ภาษี ประกันภัย 3,000 บาทต่อเดือน รายได้สุทธิคือ 7,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นรายได้ 84,000บาทต่อปี ต้องการผลตอบแทน6% มูลค่าประเมินจะอยู่ที่ 84,000/0.06 = 1,4000,000 บาท

• วิธีคิดจากต้นทุนทดแทน

เป็นวิธีคิดจากมูลค่าทรัพย์สินรวมกับต้นทุนในการก่อสร้าง หักค่าเสื่อมสภาพของทรัพย์สินหรือค่าเสื่อมราคาแล้วจึงได้ราคาประเมินออกมา วิธีนี้เหมาะในการนำมาใช้ในการประเมินทรัพย์สินที่มีการซื้อขายน้อย ไม่สามารถใช้วิธีคิดจากการเปรียบเทียบราคาตลาดได้

ตัวอย่างการคำนวนราคาประเมินโดยใช้หลักคิดจากต้นทุน

ยกตัวอย่างกรณีตึกแถว 2 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณตลาดเป็นเวลา 3 ปี ราคาที่ดิน = 450,000 ราคาค่าก่อสร้างตึกแถว = 750,000 หักค่าเสื่อมสภาพเป็นเวลา 3 ปี = 30,000 ราคาประเมินจะอยู่ที่ 450,000+750,000-30,000=1,170,000 บาท

ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคากลางที่มีผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินได้กำหนดไว้เป็นมาตรฐาน โดยผู้กำหนดราคาประเมินที่ดินคือ

1. กรมที่ดิน

เป็นการประเมินที่ดินจากส่วนราชการ เจ้าพนักงานกรมที่ดินจะทำการคิดราคาประเมินที่ดินจากตารางบัญชีกำหนดราคาประเมินที่ดินที่กฎหมายกำหนดโดยคณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กรุงเทพมหานคร ซึ่งจะกำหนดออกมาเป็นรอบ แต่ละรอบใช้ไม่เกิน 4 ปี กรมที่ดินได้ทำช่องทางเพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าไปตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้ด้วยตนเองเพื่อความสะดวก รวดเร็ว และไม่เสียเวลามากรมที่ดินผ่านทางเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ http://property.treasury.go.th โดยค้นหาราคาประเมินที่ดินจากเลขที่โฉนดหรือเลขที่ดิน หรือค้นหาราคาประเมินอาคารชุด ที่ดิน น.ส.3ก และสิ่งปลูกสร้างต่างๆในเว็บไซต์ดังกล่าวก็มีบริการแก่ประชาชนเช่นกัน

แต่หากต้องการรายละเอียดหรือต้องการใบรับรองราคาประเมินที่ดินก็สามารถติดต่อกรมที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่โดยมีค่าใช้จ่ายในการขอรับรองเป็นค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่ารับรองฉบับละ 10 บาท ในการติดต่อขอใบรับรองราคาประเมินจำเป็นต้องใช้เอกสารดังนี้

• โฉนดที่ดินค่าใช้จ่ายในการรับรองราคาประเมิน
• บัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน

2. ภาคเอกชน

นอกจากเจ้าพนักงานจากกรมที่ดินจะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินที่ดินแล้ว เอกชนก็สามารถประเมินราคาที่ดินได้โดยใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินเป็นผู้ประเมิน ซึ่งราคาประเมินที่ผู้ประเมินให้ความเห็นนั้นอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดินและราคาตลาดเพื่อกำหนดเป็นราคากลางของตนต่อไป ทั้งนี้ มูลค่าประเมินที่ดินที่ได้นั้นเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น อาจเปลี่ยนแปลงได้ในภายหลัง

ปัจจัยสำคัญในการประเมินราคาที่ดินของเอกชน คือ

• ราคาซื้อขายในตลาด (ราคาตลาด)
• ราคาทรัพย์ที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินเคยปล่อยกู้ครั้งล่าสุด
• ราคาประเมินจากกรมที่ดิน
• มูลค่าการตกแต่งเพิ่มเติมในกรณีที่มีการต่อเติมทรัพย์สินนั้นๆ

ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาที่ดินของเอกชน(การประเมินหลักทรัพย์)

แต่ละธนาคารจะมีค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาที่ดินที่แตกต่างกัน ไม่มีกฎหมายบังคับว่าธนาคารต้องเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการประเมินราคารัพย์เป็นจำนวนเท่าใด ยกตัวอย่าง ธนาคารออมสิน ค่าใช้จ่ายการประเมินขึ้นอยู่กับประเภทของเงินกู้และจำนวนวงเงิน เช่น สินเชื่อเคหะและสินเชื่อบุคคล วงเงินไม่เกิน 1,000,000 บาท ค่าใช้จ่ายอยู่ที่รายละ 2,000 บาท เป็นต้น

การโอนอสังหาริมทรัพย์กฎหมายกำหนดว่านอกจากต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้โอนและผู้รับโอนและต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานแล้ว ยังกำหนดภาระหน้าที่แก่ผู้โอนและผู้รับโอน อันเป็นค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการโอนอีกด้วย การโอนกรรมสิทธิ์จึงเสร็จสิ้นสมบูรณ์ตามกฎหมายทั้งหมดโดยค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเนื่องจากเป็นหน้าที่ที่กฎหมายกำหนดให้ปฏิบัติจึงไม่สามารถหลีกเลี่ยงหรือลดหย่อนได้

บทความ “เกณฑ์การประเมินที่ดินเบื้องต้น”

โดยทีมงาน บ้านดี (www.baan-d.com)