อสังหากลาง-เล็กอ่วมแบงก์คุมพรีไฟแนนซ์ ลดวงเงินกู้

อสังหาฯรายกลาง-เล็กเจ๊กอั้ก แบงก์เข้มงวดปล่อยกู้โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ เช็กรายละเอียดโครงการถี่ยิบ ลดวงเงินก่อสร้าง-ซื้อที่ดิน ใช้เทคนิคอนุมัติช้าลง เจ้าตลาดสินเชื่อรายกลาง-เล็ก “KK” ยอมรับเพิ่มดีกรีพิจารณาสินเชื่อ-ย้ำเข้มเฉพาะทำเลโอเวอร์ซัพพลาย สมาคมบ้านจัดสรรวิตกปัญหารีเจ็กต์เรตทุบซ้ำ หนุนปลดล็อกเครดิตบูโรดึงกำลังซื้อเพิ่ม 1 แสนล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ โดยสถิติ 2 ปี (2557-2558) พบว่า ปี 2558 สินเชื่อพรีไฟแนนซ์มีจำนวน 6.6 หมื่นล้านบาท ลดลงจากปี 2557 ที่ปล่อยกู้ 7.5 หมื่นล้านบาท ในด้านดอกเบี้ยก็เสียเปรียบรายใหญ่ที่ออกหุ้นกู้ดอกเบี้ย 1.9% แต่รายกลาง-เล็กมีต้นทุนดอกเบี้ยกู้ธนาคาร 7-8% แตกต่างกันถึง 400% ปีนี้จึงมีการฟันธงว่าเป็นปีที่ดีเวลอปเปอร์รายกลาง-เล็กอยู่ลำบาก

KK ลดวงเงินกู้ 7 พันล้าน

นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน (KK) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า KK ยังปล่อยกู้พรีไฟแนนซ์ต่อเนื่อง แต่มีนโยบายเพิ่มความเข้มงวดมากขึ้น ในกลุ่มสินค้าและทำเลที่มีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย มีสต๊อกค้างสะสม เช่น คอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด

“แบงก์เข้มงวดก็จริง แต่ถึงยังไงก็ยังมีปล่อยกู้พรีไฟแนนซ์เพราะเป็นช่องทางรายได้ ดอกเบี้ยยังปกติมีทั้ง MLR (ดอกเบี้ยรายใหญ่ชั้นดี) บวกลบแล้วแต่โปรไฟล์ลูกค้า กรณีโปรไฟล์ดีเยี่ยมก็ปล่อยกู้เต็มวงเงินที่เคยให้ เพื่อเป็นกระแสเงินสดนำไปใช้พัฒนาจนจบโครงการ กรณีไม่ผ่านพิจารณาจะไม่ปล่อยกู้เลย ถ้ายังให้กู้เล็ก ๆ น้อย ๆ จะเสี่ยงมากกว่า”

นายวิศรุตกล่าวว่า ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ปี 2557 มี 1.6 หมื่นล้านบาท ปี 2558 เพิ่มเป็น 2.7 หมื่นล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่ 2 หมื่นล้านบาท ลดลง 7 พันล้านบาท เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา เฉลี่ยปล่อยกู้ปีละ 100-120 โครงการ วงเงิน 200-250 ล้านบาท/โครงการ พอร์ตลูกค้า 60-70% อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล อีก 30-40% อยู่ในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต

ถูกลดวงเงินสร้าง-ซื้อที่ดิน

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า แนวโน้มปีนี้การปล่อยกู้พรีไฟแนนซ์น่าจะทรงตัวใกล้เคียงปี 2558 อยู่ที่ 6.6 หมื่นล้านบาท เพราะแบงก์ยังมีความเข้มงวดการประเมินสินเชื่อผู้ประกอบการรายกลางรายเล็ก เห็นได้จากการปล่อยกู้ปกติ 2 ขั้นตอน 1.วงเงินซื้อที่ดิน ลดวงเงินเหลือ 50% 2.วงเงินก่อสร้าง ลดเหลือ 70% และบริษัทต้องยื่นรายละเอียดโครงการตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน จากเดิมที่สามารถขอกู้เพื่อซื้อที่ดินไว้ก่อนได้

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า นอกจากแบงก์เข้มงวดสินเชื่อพรีไฟแนนซ์แล้ว ในฝั่งสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ซึ่งปล่อยกู้ให้กับรายย่อย หากเป็นลูกค้าของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก มีอัตราดอกเบี้ยแพงกว่าบิ๊กแบรนด์ 0.5% จึงเป็นภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นแก่ลูกค้า เพราะดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้ลูกค้ามีโอกาสกู้ไม่ผ่านสูงขึ้น

ส่องโครงการละเอียดยิบ

นายชาญวิทย์วิภูศิริ กรรมการผู้จัดการ บมจ.ภัทรเฮ้าส์ แอนด์ พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ขั้นตอนขอสินเชื่อพรีไฟแนนซ์แบงก์ตรวจสอบรายละเอียดโครงการมากขึ้น เดิมยื่นเอกสารเฉพาะแบบทางสถาปัตยกรรม ประเมินค่าก่อสร้างรวมต่อหลัง ล่าสุดมีการขอเอกสารเพิ่ม อาทิ แบบวิศวกรรม ให้แจงรายละเอียดค่าก่อสร้าง วัสดุที่ใช้ในตัวบ้านและสาธารณูปโภคส่วนกลาง ทำให้บริษัทต้องเพิ่มเวลาเตรียมเอกสารเป็น 2-3 เดือน

รวมถึงการเลือกทำเล เดิมแจ้งทำเลที่จะพัฒนาโครงการก็พอ ปัจจุบันต้องระบุพิกัดที่ดิน วิเคราะห์รายละเอียดคู่แข่ง ดีมานด์-ซัพพลาย โดยแบงก์มีทีมตรวจเช็กพื้นที่ว่ามีความเหมาะสมพัฒนาโครงการหรือไม่

“การที่แบงก์เช็กละเอียดแบบนี้เป็นข้อดีทำให้เราได้เช็กตัวเองไปด้วย แบงก์ยังอนุมัติวงเงินและดอกเบี้ยให้บริษัทปกติ ได้วงเงินกู้ซื้อที่ดิน 50-70% ค่าก่อสร้าง 80-90%”

ตรวจเข้มประวัติ กก.บริษัท

นายธีระธัช รัตนกมลพร กรรมการผู้จัดการ บจ. แพน พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ทุนท้องถิ่นใน จ.ชลบุรี เปิดเผยว่า ธนาคารเข้มงวดปล่อยกู้ 2 ปีมาแล้ว แบรนด์พรีมิโอเซอร์เคิล ขอกู้ก่อสร้าง 130 ล้านบาท ปกติเคยได้รับอนุมัติ 70% เหลือ 50% ตรวจสอบแผนลงทุนละเอียด และประวัติการเงินของกรรมการทุกคนในบริษัท

“บริษัทเราถือว่าเป็นลูกค้าดี ประวัติสินเชื่อในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเราเคลียร์หนี้ได้ตามกำหนด ประเด็นคือตลาดอสังหาฯชลบุรีใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ และยังไปได้ดี แต่แบงก์ก็มีความเข้มงวด เชื่อว่าการขอเงินกู้ในจังหวัดอื่นน่าจะได้รับผลกระทบหนักกว่าที่นี่”

การปรับกลยุทธ์ เน้นรักษากระแสเงินสด เพราะต้องใช้ทุนบริษัทในการก่อสร้างโครงการมากขึ้น กรณีสินค้ามียอดขายช้าลงอาจเป็นเพราะโปรดักต์ไม่ตอบโจทย์ก็ต้องปรับดีไซน์ให้สอดรับกับพฤติกรรมลูกค้าให้มากที่สุดหรือชะลอการก่อสร้างออกไปก่อน

แก้เครดิตบูโรหนุนกำลังซื้อ

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า สถานการณ์ปีนี้บริษัทอสังหาฯรายกลาง-เล็กมีความยากลำบากและเสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่ มาจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะแหล่งทุนมีจำกัด ต้องอาศัยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์จากสถาบันการเงินเท่านั้น เมื่อแบงก์เข้มงวดปล่อยกู้ทำให้ไม่สามารถลงทุนพัฒนาโครงการได้

ในเวลาเดียวกัน การปล่อยสินเชื่อรายย่อยมีความเข้มงวดเช่นกัน ทำให้รีเจ็กต์เรตหรือยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น จากปีก่อน 20-30% ปีนี้เพิ่มเป็น 30-40% แม้โปรไฟล์ของลูกค้าไม่แตกต่างจากเดิม แต่ปีนี้แบงก์ตั้งมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อสูงขึ้น

“สถานการณ์เศรษฐกิจแบบนี้ ยังมีตัวช่วยจะฟื้นกำลังซื้อผู้บริโภค โดยสมาคมเคยขอให้รัฐช่วยผ่อนปรนการตรวจสอบเครดิตบูโร ถ้าลูกหนี้มีประวัติหนี้เสียแม้จะเคลียร์หนี้ก้อนนั้นแล้ว แต่เครดิตบูโรจะแขวนประวัติเขาไว้ 3 ปี เราขอปลดล็อกให้เหลือ 1 ปีได้ไหม ขอเป็นมาตรการชั่วคราว ถ้าหากทำได้จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อไม่ต่ำกว่า 1 แสนคนทันที ถ้าหากเฉลี่ยมีการขอกู้ใหม่คนละ 1 ล้านบาท เท่ากับจะมีกำลังซื้อ 1 แสนล้านบาทเข้าสู่ระบบ”

ขอบคุณข้อมูล: ประชาชาติธุรกิจออนไลน์