อยากค้าที่ดิน เริ่มต้นยังไงดี

คุณแฟนคลับหารือเข้ามาว่าอยากรวยจากการค้าที่ดิน จัดให้เลยค่ะ

เอิ่ม! หมายถึงจัดข้อมูลให้นะคะ ส่วนทำแล้วรวยหรือทำแล้วล่องจุ๊น (ขาดทุน) ขึ้นอยู่กับฝีมือบวกโชควาสนาของแต่ละคน

ในวงการอสังหาริมทรัพย์นั้น มีคนค่อนแคะเอาไว้ว่ามีอาชีพจับเสือมือเปล่าคือการเป็นนายหน้าค้าที่ดิน กินหัวคิวจากค่าธรรมเนียม สนนราคามาตรฐานอยู่ที่ 3% ของราคาซื้อขายจริง

เหตุผลที่ทำให้คุณแฟนคลับสนใจคงเป็นเพราะกระแสราคาที่ดินขึ้นแบบติดจรวด ราคากระแทกใจเพราะแพงที่สุดเมื่อ 10 ปีที่แล้วซื้อวาละ 1 ล้าน ปัจจุบันกลับมาซื้อที่ดินแปลงติดกัน โอ้! บุดดา ราคาขยับขยายขึ้นไปรออยู่ที่ตารางวาละ 2 ล้าน

เห็นราคาแบบนี้ถ้าขายให้เขาได้สัก 1 ตารางวา 2 ล้านบาท ค่านายหน้า รับฝากขายที่ดิน 3% ตก 6 หมื่นบาท แต่จะมีคนสติดีที่ไหนเขาซื้อแค่วาเดียวล่ะ ก็ต้องขาย 20 ตารางวาขึ้นไป (คำนวณพอให้ปลูกบ้านหรือทำร้านค้าได้) เท่ากับราคา 40 ล้าน โหย! ค่านายหน้าฟาดเข้าไป 1.2 ล้านกันเลยทีเดียว

ความโลภบังตา เอ๊ย! ไม่ใช่ ตัวเลขค่าตัวนายหน้าทำให้จุดประกายคนเดินดินกินข้าวแกงทั้งหลายอยากเป็นสตาร์ตอัพค้าขายที่ดินกับเขาบ้าง (เริ่มติดหรูแล้ว ใช้คำว่าอาชีพสตาร์ตอัพ เท่ดี)

คำแนะนำต่อไปนี้ ต้องบอกว่าเป็นสเกลของนักค้า

ที่ดินระดับมืออาชีพ ที่ดินต้องมีคุณสมบัติพิเศษเฉพาะตัว เช่น เป็นแปลงใหญ่ ทำเลทอง เป็นแปลงหายาก เป็นต้น เพราะการปล่อยต่อหรือขายให้ได้เป็นเรื่องสำคัญ

สิ่งที่พบเห็นทั่วไปคือ อยากเป็นนักค้าที่ดินแต่เริ่มต้นคิดแบบคนธรรมดาสามัญ ไปเจอที่ดินติดถนนใหญ่ก็รีบไปจองไปวางเงินมัดจำกะว่าจะขายต่อบวกกำไร ที่ไหนได้ดันไปคว้าแปลงเล็ก 80 วา 100 วา ซึ่งตัดโอกาสในการขายโดยไม่รู้ตัว เพราะคนซื้อมักเป็นบุคคลธรรมดา ต่อราคาแหลกลาญ กฎข้อแรกจึงต้องคำนึง

ผู้ซื้อเป็นหลัก อยากให้ได้ราคาดีต้องเป็นแปลงที่เตะตาผู้ประกอบการ โดยเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินซึ่งเป็นกลุ่มที่กล้าสู้ราคาถึงไหนถึงกัน

อีกตามเคยค่ะ เรื่องนี้ได้ไปทำการบ้านสอบถามกูรูเมืองไทยมาให้แล้ว ทั่นชื่อ ′เฮียเพ้ง-วิวัฒน์ เลาหพูนรังษี′ มือเซียนค้าขายที่ดินและพี่ใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยี่ห้ออารียา พร็อพเพอร์ตี้ ตอนขอเคล็ดลับค้าที่ดินเปล่า เจอเฮียเพ้งเทศน์มา 1 คำว่า “ทุกธุรกิจทุกอาชีพคุณต้องชำนาญ คุณรู้เอง ถ้าไม่ชำนาญอย่ามายุ่ง”

เคล็ดลับอาชีพนักค้าที่ดินต้องเป็นพหูสูตร มีความรู้รอบตัวรอบด้าน ต้นทางเลยต้องรู้เรื่องเส้นทางคมนาคมกับผังเมือง เป็นหัวใจสำคัญอย่างมาก เพราะไม่เช่นนั้นซื้อที่ดินบางแปลงมากอดไว้ในมือแล้วฝันกลางวันไปเองว่าทำคอนโดมิเนียมได้ แต่ไปสะดุดตอปัญหาผังเมืองระบายเป็นพื้นที่สีเขียว หลวงทั่นต้องการอนุรักษ์สุดโต่ง สีผังเมืองแบบนี้อย่าว่าแต่คอนโดฯเล้ย บ้านเดี่ยวแทบสร้างไม่ได้

ถ้าแบบซอฟต์ๆ ลงมา เจอผังเมืองสีเขียวทแยงขาว (บางคนเรียกเขียวคาดขาว บางคนเรียกเขียวตีตาราง อยากเรียกแบบไหนเอาที่สบายใจ) สร้างได้แต่บ้านเดี่ยวแต่ไปบังคับว่าขนาดเริ่มต้นต้อง 150 ตารางวาขึ้นไป

พักเรื่องผังเมืองไว้ มาดูเกี่ยวกับแปลงที่ดินล้วนๆ ส่วนใหญ่ที่ดินเปล่ามักจะเป็นแปลงที่รกๆ หน่อย มีต้นไม้ใบหญ้าขึ้นเยอะแยะ ดูด้วยตาเปล่าสามารถรู้ได้หรือไม่ว่ามีบ่อดินลึกไหม เป็นแปลงที่ราบที่ลุ่มที่เนินยังไง สิ่งเหล่านี้คนซื้อไปทำจัดสรรเขาจะมีภาระต้นทุนค่าถมดินด้วย

ยกตัวอย่างย่านบางนา ของดั้งเดิมเป็นบ่อปลา 2 หมื่นบ่อ ตอนทำสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิรัฐบาลถึงต้องใช้งบประมาณถมทรายเป็นหมื่นล้านบาท กรณีเป็นแปลงที่ดินเปล่าที่มีน้ำติดปลายนวมมาด้วย จะตรัสรู้ได้ยังไงว่าความลึกมากหรือน้อยดูกันยังไง

เทคนิคการดูคือมองหาพืชบางชนิด เช่น อันไหนมีต้นกกนั่นคือเป็นบ่อลึก เทคนิคขั้นเทพขึ้นไปอีกเจอบ่อน้ำที่น้ำขาวจั๊วะทั่นว่าลึก 30 เมตรนะจ๊ะ นอกจากนี้ มีวิธีดูยังไงว่าบ่อเก่าหรือบ่อใหม่ เทคนิคอยู่ที่มองหาวัชพืชพวกจอก-แหน ธรรมชาติเขาต้องใช้เวลานานกว่าจอกแหนจะไปเกิดขึ้นที่ไหน แปลว่าบ่อดินตรงนี้นานแล้ว (คงมีผลต่อดินอ่อนดินแข็งล่ะมั้ง)

ก่อนจะหมดกำลังใจเฮียเพ้งฝากบอกว่า นักค้าที่ดินถ้าไม่มีความรู้ความชำนาญมาก่อน อย่างน้อยที่สุดต้องมีเงินทุนหรือเป็นนายทุน จากนั้นให้มองหา ?ตัวช่วย? แล้วตั้งบริษัทร่วมทุนกัน คนที่มาเป็นตัวช่วยแนะนำ 2 คน โดยคนแรกขอป้องปากกระซิบว่าเป็นเจ้าหน้าที่ที่ดินเพราะอยู่กับเนื้องานทุกวี่ทุกวัน อีกคนคือบริษัทประเมินหรือนักประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

องค์ประกอบที่เหลือต้องมีทีมงานทำวอร์รูม(คำติดหรูอีกแล้วก็คือทีมยุทธศาสตร์นั่นเอง)ช่วยกันวิเคราะห์ให้ออกว่าที่ดินเปล่ามีระบบสาธารณูปโภคยังไง แมสทรานสิต (ระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่) ทิศทางการเติบโตของทำเลไปในทางไหน โอกาสซื้อมาขายไปที่ดินจึงจะประสบความสำเร็จได้บ้าง

แถมข้อมูลให้อีกนิดละกัน บริษัทอสังหาฯเขามีนายหน้าค้าที่ดินในมือบริษัทละ 400-500 คน คัดเกรดเอก็ไม่ต่ำกว่า 200 คนเข้าไปแล้ว การแข่งขันในอาชีพนี้จึงไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบอย่างแน่นอน

ที่มา คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน บ้าน โดย เมตตา ทับทิม [email protected] หนังสือพิมพ์มติชนรายวัน