Real Estate Real Marketing

นักการตลาดทุกคนรู้จักส่วนประสมทางการตลาดหรือ Marketing Mix กันเป็นอย่างดี ถ้าถามว่าประกอบด้วยอะไรบ้าง คำตอบที่ได้ก็คือ Product Price Place และPromotion ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ส่วนประสมทางการตลาดถ้าถูกนำมาใช้ในการวิเคราะห์และวางแผนกันอย่างกว้างขวาง แต่เมื่อถามลึกลงไปว่า Product ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คืออะไร คำตอบที่ได้หลากหลายมากครับ บางคนตอบว่า “ทำเล”

บางคนตอบว่า”ตัวบ้านตัวอาคาร” บางคนให้ความเห็นว่าคือ “การก่อสร้าง”ซึ่งทุกคำตอบก็ถูก แต่ยังถูกไม่หมด คำตอบที่คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยนึกถึงคือ “บริการ” ซึ่งเป็นอีกส่วนหนึ่งของ Product

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบริการที่ส่วนหนึ่งในบทความคอลัมน์ Real Estate Real Marketing ใน นิตยสาร Marรศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล ได้นำเสนอ วิเคราะห์”บริการก่อสร้าง” ที่มีจุดเปลี่ยนที่สำคัญ

จุดเปลี่ยนสำคัญของการบริการก่อสร้าง

จุดเปลี่ยนของการบริการในขั้นตอนของการก่อสร้างเริ่มมีบทบาทสำคัญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เนื่องจาก

1.การเข้าถึงข้อมูลของลูกค้าผ่านสังคมออนไลน์ ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงและสืบค้นข้อมูลต่างๆ ได้อย่างกว้างขวาง ทั้งจากกูรูออนไลน์ที่มีความรู้เรื่องเกี่ยวกับการก่อสร้างและจากผู้บริโภคด้วยกันที่ประสบปัญหาเกี่ยวกับการส่งมอบบ้าน โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับมาตรฐานการก่อสร้างที่อาจมีผลระยะยาวต่อตัวการบำรุงรักษาหรือการใช้งานในอนาคต

2.กระแสการเรียกร้องความรับผิดชอบของผู้ประกอบการกับชุมชนที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้าง เช่น ความปลอดภัยของชุมชนรอบโครงการจากวัสดุที่ร่วงหล่นจากอาคารที่ก่อสร้าง อาคารข้างเคียงร้าวจากการตอกเสาเข็มหรือ รถขนวัสดุที่ทำดินร่วงหล่นบนถนน การใช้ถนนทางเท้าสาธารณะเป็นที่กองเก็บวัสดุ รวมถึงความรู้สึกไม่ปลอดภัยของชุมชนจากที่พักคนงานก่อสร้างที่เข้ามาอยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้าง

3.รูปแบบการก่อสร้างที่เปลี่ยนไป ทำให้การก่อสร้างเปลี่ยนไป รูปแบบการก่อสร้างแบบใหม่ที่ทำการก่อสร้างแบบแยกส่วนงานเหมาเป็นขั้นๆ โดยใช้ผู้รับเหมาหลายๆ รายตามความชำนาญในงาน ตั้งแต่ทีมผู้รับเหมาลงเสาเข็มก็ตอกทั้งโครงการ ตามด้วยการใช้ชิ้นส่วนสำเร็จรูปจากโรงงานมาประกอบเป็นอาคาร ที่ผู้รับเหมาผลิตชิ้นส่วนมาพร้อมบริการติดตั้ง ตามด้วยทีมรับเหมาทำหลังคา (เช่น ของSCG ที่รับเหมาทำหลังคาพร้อมรับประกันรั่วซึมให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ) จากนั้นทีมงานระบบประปาไฟฟ้าเข้า ตามด้วยทีมสถาปัตยกรรมที่ทำงานทาสี ปูกระเบื้อง วอลล์เปเปอร์

4.มาตรฐานการสื่อสารกับลูกค้า ปัญหาระหว่างผู้ประกอบการกับลูกค้าในขั้นตอนการตรวจสอบที่อยู่อาศัยก่อนการโอน รวมถึงกรณีที่บางโครงการอนุญาตให้ลูกค้าเลือกปรับเปลี่ยนวัสดุทุกบางอย่าง โดยเพิ่ม-ลดเงินได้ รวมถึงการที่ลูกค้าขอให้ทางโครงการทำการต่อเติมโดยใช้ช่างของโครงการไม่เหมือนห้องตัวอย่าง งานต่อเติมไม่เหมือนกันที่ลูกค้าเข้าใจหรือนึกภาพไว้ พอลูกค้าขอให้ทุบหรือแก้ไขก็มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น การส่งมอบก็ไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้

ปัญหาส่วนหนึ่งเกิดจากทีมที่ติดต่อกับลูกค้าเพื่อตรวจรับหรือทำสัญญาต่อเติมเปลี่ยนแบบกับลูกค้า ถ้าเป็นทีมช่างก็จะรู้เรื่องงานที่ตัวเองทำ แต่อาจใช้ภาษาช่างที่ลูกค้าฟังแล้วเข้าใจไม่ตรงกันกับช่าง ถ้าทีมติดต่อเป็นฝ่ายขาย บางครั้งก็ไม่เข้าใจกระบวนการทำงานของช่าง จึงรับปากลูกค้าหรือระบุรายละเอียดในสัญญาที่ทำไม่ได้ตามกฎหมายหรือในทางปฏิบัติ

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของ.ผลิตภัณฑ์นั้น ปัจจุบันบริษัทเป็นมืออาชีพมากขึ้น การเลือกทำเล การก่อสร้าง ออกมาไม่ต่างกันมากแต่ในด้านการบริหารการก่อสร้างและบริหารบริการในส่วนที่เกี่ยวกับการก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพและสร้างความประทับใจให้ลูกค้าจะกลายเป็นจุดขายสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แน่นอน