“ยอดปฏิเสธสินเชื่อ”ทุบตลาดอสังหาปีระกา กู้ไม่ผ่านสูงปรี๊ด

จับสัญญาณปี′60 บิ๊กอสังหาฯประเมินตลาดที่อยู่อาศัยกระเตื้อง 3-5% คอนโดฯแนวรถไฟฟ้ายังโตได้ “ศุภาลัย-พฤกษาฯ” เกาะติดลูกค้ากลุ่มราคา 3-10 ล้านบาท เผยรีเจ็กต์เรตตัวการทุบกำลังซื้อลูกค้าระดับกลาง-ล่าง “อนันดาฯ” ทุ่มดันพอร์ตแนวราบเพิ่มเป็น 20%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากปัญหาภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ประกอบกับยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตจากสถาบันการเงินในสินค้ากลุ่มระดับกลาง-ล่างสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อการวางแผนพัฒนาโครงการของบริษัทพัฒนาที่ดิน หลายรายหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าเจาะตลาดกลางราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น

ศุภาลัยเกาะติดราคา 3-6 ล้าน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผยว่า ประเมินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2560 คาดว่าโตมากกว่าปี 2559 ได้เล็กน้อย เนื่องจากแนวโน้มปีนี้ตลาดอสังหาฯติดลบหรือต่ำกว่าเป้าที่เคยประมาณการไว้

ในแง่โปรดักต์โครงการแนวราบยังทรงตัวเติบโตได้ไม่เกิน1% ส่วนคอนโดมิเนียมมองว่าโตได้ 5-10% เพราะมีการประมูลรถไฟฟ้าสายใหม่ 3 สายในปีนี้ คือ สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี), สายสีเหลือง (สำโรง-ลาดพร้าว) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เป็นจุดเปลี่ยนให้เกิดพื้นที่ใหม่ ๆ ให้กับโครงการแนวสูง

โดยจะเห็นการขยายโครงการของอสังหาฯรายใหญ่จำนวนมากเพื่อชิงมาร์เก็ตแชร์ในตลาดเนื่องจากรายใหญ่ได้เปรียบในแง่เงินลงทุนซึ่งโครงการแนวราบจำเป็นต้องใช้เงินทุนสูงเพื่อซื้อที่ดินและขอใบอนุญาตจัดสรรก่อนเปิดขาย

“ภาพรวมปีนี้ติดลบแน่แต่ยังไม่รู้ว่าเท่าไหร่สมมติถ้าหากตลาดติดลบ-5% ปีหน้าก็อาจบวก 5% กลับคืนมา เพราะสภาพตลาดขณะนี้เป็นการผลักดีมานด์จากปีนี้ไปขายในปีหน้าแทน แต่ถ้าเทียบกับปี′56 อสังหาฯบูมมาก ปี′60ก็น่าจะยังไม่เทียบเท่า ถือว่าเป็นช่วงที่ธุรกิจนี้เริ่มฟื้นตัวขึ้นมากกว่า” นายไตรเตชะกล่าว

นายไตรเตชะกล่าวต่อว่า เซ็กเมนต์ที่เป็นพระเอกในปีหน้าคือตลาดระดับกลาง ราคา 3-6 ล้านบาท/ยูนิต เพราะผู้ซื้อได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจซบเซาไม่มากนัก โดยศุภาลัยมีสินค้าเซ็กเมนต์นี้ 60% ของพอร์ต นโยบายเน้นระดับราคานี้ต่อไป ในขณะที่ตลาดกลาง-ล่างหรือต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารหรือรีเจ็กต์เรตโดยยังไม่มีท่าทีดีขึ้น ช่วงปลายปี 2559 รีเจ็กต์เรตรวมของบริษัทปรับเป็นเกือบ 10% สูงขึ้น 1-2% เทียบช่วงเดียวกันของปี 2558

พฤกษาฯส่งสัญญาณแรง

สอดคล้องกับนายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจแวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปีหน้าประเมินภาพรวมอสังหาฯกระเตื้องขึ้น 3-4% เทียบกับปีนี้ที่คาดว่าตลาดจะติดลบ -1% ซึ่งดีมานด์ที่ชะงักไปใน Q4/59 จะถูกผลักไปสู่ Q1/60

“ปัจจัยบวกสำคัญยังไม่เห็นในปีหน้า แต่ปัจจัยลบที่ยังส่งผลยาวจากปี”59 จนถึงปีหน้าคือรีเจ็กต์เรต ถึงแม้ว่าหนี้รถยนต์คันแรกทยอยลดลงทำให้หนี้ครัวเรือนลดลงตาม แต่กังวลว่าความเข้มงวดของธนาคารยังมีอยู่ต่อไป ดังนั้นบริษัทไม่เพิ่มพอร์ตตลาดระดับล่าง แต่จะขยายตัวในพอร์ตระดับกลางแทน คือ กลุ่มคอนโดฯ 3-5 ล้าน, ทาวน์เฮาส์ 5-7 ล้าน และบ้านเดี่ยว 5-10 ล้าน จับกลุ่มลูกค้ารายได้ 3 หมื่น-1 แสนบาท/เดือน โดยกลุ่มธุรกิจพรีเมี่ยมของพฤกษาจับกลุ่มตลาดบนมูลค่ารวม 4,000 ล้านบาทด้วย”

นายปิยะกล่าวต่อว่า แผนธุรกิจปีหน้าพฤกษาเน้นพอร์ตแนวราบมากขึ้นเล็กน้อย มีสัดส่วน 70% กับคอนโดฯอีก 30% ส่วนหนึ่งเกิดจากประวัติการโอนลูกค้าบ้านแนวราบซึ่งเป็นเรียลดีมานด์มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อต่ำกว่าคอนโดฯ

อนันดาฯเพิ่มแนวราบ20%

ด้านนายชานนท์เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ปี 2560 อนันดาฯจะผลักดันพอร์ตบ้านและทาวน์โฮมมากขึ้นตามแผนธุรกิจที่ต้องการให้โครงการแนวราบมีสัดส่วน 20% ของรายได้รวม จากปัจจุบันมีอยู่ 10% เศษ ถือเป็นความท้าทายเพราะบริษัทอสังหาฯดั้งเดิมมักจะมีที่ดินเก่าเก็บไว้ในมือ แต่อนันดาฯ ต้องซื้อที่ดินใหม่ทำให้ต้นทุนแข่งขันยาก

“ภาพรวมอสังหาฯปี”60 เชื่อว่าบริษัทยังเติบโตได้ดีเพราะเน้นคอนโดฯเป็นหลัก ยังมั่นใจว่าคอนโดฯเป็นสินค้าที่อยู่ในวงจรขาขึ้น ตอนนี้บริษัทมีสินค้าครบทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่ตลาดล่าง กลาง บน เพราะฉะนั้นเราปรับตัวเต้นระบำตามตลาดได้หมด ส่วนทำเลก็ยังเน้นรถไฟฟ้าสายที่สร้างเสร็จแล้วเป็นหลัก ความกังวลต่าง ๆ ไม่มี เศรษฐกิจคงไม่ขึ้นลงแรง ยกเว้นอยากให้รัฐสนับสนุนอินฟราสตรักเจอร์ โดยเฉพาะสายสีม่วงที่ต้องต่อเชื่อมการเดินทาง 1 สถานีช่วงบางซื่อ-เตาปูนให้ได้” นายชานนท์กล่าว

แสนสิริเน้นแคมปัสคอนโด

นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า ปี 2560 คาดว่าคอนโดฯทำเลแนวรถไฟฟ้ายังเป็นตลาดที่ดี ผู้ซื้อต้องการความสะดวกในการเดินทาง แม้ว่าดีมานด์อาจลดลงไปบ้างในช่วงนี้โดยซัพพลายก็ลดลงเช่นกัน เพราะธนาคารเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อพรีไฟแนนซ์หรือสินเชื่อโครงการให้กับอสังหาฯรายเล็ก

“ปีหน้าคิดว่าต้องหาดีมานด์ที่ซ่อนอยู่ในทำเลที่คู่แข่งน้อยเซ็กเมนต์ที่ไปได้ดีน่าจะเป็นระดับกลางเฉลี่ย ตร.ม.ละ 1 แสนขึ้นไป หรือยูนิตละ 3 ล้านบาท แสนสิริมีแบรนด์ดีคอนโด ปีหน้าอาจยังมีพัฒนาบ้างแต่เป็นกลุ่มดีคอนโด แคมปัส ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยซึ่งเป็นตลาดที่พอไปได้” นายอุทัยกล่าว

ขอบคุณข้อมูลจาก : Prachachat