นายกฯคอนโดคนใหม่ชงยกเลิก LTV เพิ่มโควตาต่างชาติซื้อคอนโด69%

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกฯอาคารชุดหรือคอนโด คนที่13   กล่าวว่า  ธุรกิจคอนโดถือว่าเป็นเสาหลักของอสังหาฯ ปัจจุบันตลาดคอนโดเมื่อเทียบกับ10 ที่ผ่านมาเปลี่ยนแปลงไปมหาศาล วันนี้หลังจากอสังหาฯผ่านวิกฤติโควิด -19 มาแล้ว  คอนโดถือเป็นสินค้าเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้อย่างถูกกฏหมาย ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ

ช่วงที่ผ่านมา อสังหาฯในประเทศไทย มีวิวัฒนการในการขายเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมที่ขายเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนไทย แต่ช่วงหลังโควิด ที่ผ่านมา พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ประเทศไทยเปลี่ยนไป แล้ว  โดยเฉพาะ คอนโดกลายเป็น “โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้”   คอนโดในประเทศไทยกลายเป็น ทรัพสินหรือที่อยู่อาศัยหลังที่2 ของคน(ต่างชาติ)ทั่วโลก เป็นทรัพย์สินที่ทั่วโลกอยากจะมาลงทุนในประเทศไทย

4 เหตุผล อสังหาฯไทยเป็นที่สนใจของคนต่างชาติ

1.การมีเสถียรภาพของค่าเงินบาท เทียบกับประเทศอื่นๆในภูมิภาคนี้ เช่น เมียนมาร์ เขมร ลาว
2.ระบบสาธารณสุขที่ดีและความพร้อทของโรงพยาบาลเอกชน
3.ระบบการศึกษาโรงเรียนนานาชาติในประเทศที่มีพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
4.ความเป็นมิตรของคนไทย
5.ไม่มีภัยพิบัติที่รุนแรงเหมือนในต่างประเทศ รวมถึงภัยจากสงครามเป็นประเทศที่สงบ

“ทำให้อสังหาฯไทย โดยเฉพาะในซีบีดีกรุงเทพฯและเมืองท่องเที่ยวเป็นศูนย์กลางการลงทุนในภูมิภาคนี้  คอนโดเป็นสินค้าหลักที่รองกับดีมานด์จากต่างประเทศที่เข้ามาในเมืองไทย “

ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย มีแนวความคิดใช้การพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย2.9เท่า  คิดเป็นสัดส่วน 8-12% ของจีดีพี  มีอัตราการจ้างแรงงานในประเทศกว่า ล้านอัตรา และใช้วัตถุดิบในประเทศมากกว่า 90%

เพราะจากความเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้อสังหาฯชาวต่างชาติในประเทศไทยมีสัดส่วน 10-15% ของตลาดอสังหาฯ ซึ่งที่ผ่านมารัฐบาลใช้ธุรกิจอสังหาฯ ทั้งคอนโดและบ้านจัดสรร เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียม จดจำนองการโอน ตั้งแต่3-7 ล้านบาทในปัจจุบัน

ในบทบาทของนายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่ขับเคลื่อนใน2ปี(2567-2568)ต่อจากนี้ จะทำให้ภาคอสังหาฯก้าวไปสู่อนาคต ด้วยการปรับโครงสร้างอสังหาฯเพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ในระยะยาว  เช่น การส่งเสริมให้มมีโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูส หรือโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่เพื่อเป็นแม่เหล็ก(Magnet) ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ เหมือนกับประเทศสิงคโปร์

“ที่ผ่านมาสิงคโปร์ไม่เคยมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แต่มีโครงสร้างอสังหาฯในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ  เช่น  โครงการมารีน่าเบย์ ที่เข้ามาสร้างงาน สร้างรายได้เข้าประเทศ โดยมีรัฐบาลเป็นเจ้าภาพ “

ฉะนั้นบทบาทของนายกสมาคมอาคารชุดไทยในยุคนี้ จึงต้องมีนโยบายระยะสั้นและระยะยาวออกมา

นโยบายระยะสั้น

1.ผลักดัน โดยการเสนอข้อมูลเพื่อสนับสนุนแนวทางการยกเลิกมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติเป็นการชั่วคราว อันเป็นผลจากโครงสร้างความต้องการอสังหาฯไทย
1.1 เพื่อสร้างและเพิ่มโอกาสการมีบ้านของตนเองของประชาชนระดับกลางและล่าง
1.2 เพื่อลดผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯเป็นวงกว้าง
1.3 เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ

2. ผลักดันและปรับปรุงเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติจาก49%เป็น 69%
2.1 เพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับต่างชาติส่วนที่เกิดจาก49%ในอัตราที่กำหนด
2.2   เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
2.3    จำกัดสิทธิ์ส่วนเพิ่มเกินกว่า49% ที่ชาวต่างชาติถือครอง ไม่ใช้สิทธิในการออกเสียงในนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อไม่ให้ต่างชาติมีอำนาจควบคุม

3.สนับสนุนและแก้ไขปรับปรุงกฎระเบียบและกฎหมายที่ล้าสมัยและเป็นอุปสรรคเพื่อสนับสนุนการดำเนินธุรกิจอสังหาฯและคอนโด โดยลดผลกระทบต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อม

นโยบายระยะยาว

1.เสนอการวางโครงสร้างการถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติและสิทธิหน้าที่ความรับผิดชอบทางภาษีและค่าธรรมเนียมให้อยู่ในระบบและถูกต้องตามกฎหมาย รวมทั้งจัดตั้งกองทุนส่งเสริมการมีที่อยู่ของประชาชนระดับกลางล่าง จากการจัดเก็บภาษีจากต่างชาติที่ถือครองอสังหาฯไทย

2. การใช้การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของประเทศในการสร้างศักยภาพในการแข่งขัน สร้างความน่าสนใจ แรงดึงดูดทางเศรษฐกิจระยะยาว ในรูปแบบOne Stop Service เหมือนโครงการ Eastern Seaboard ในอดีตหรือโครงการ The Eastern Economic Corridor (EEC)ในปัจจุบัน

3.วางโครงสร้างสมาคมอาคารชุดไทย และสร้างโครงข่ายผู้ประกอบการ เพื่ออนาคต ความยั่งยืน และความแข็งแกร่งของสมาคมระยะยาว รองรับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของธุรกิจอสังหาฯ โดยคณะกรรมการของคนรุ่นใหม่ และร่วมมือจากคณะกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ