ทิศทางธุรกิจอสังหาฯให้เช่า

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารายเดือน ถือว่าเป็นธุรกิจหนึ่งที่น่าสนใจจากการขยายตัวของกรุงเทพฯ ที่ดึงคนต่างจังหวัด คนกรุงเทพบ้านไกล และคนต่างประเทศเข้ามาทำงานหรือศึกษาในกรุงเทพมากขึ้น โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารายเดือนสามารถแบ่ง 4 กลุ่มหลักได้แก่ เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์, อพาร์ทเมนต์ที่เจาะกลุ่มพนักงานบริษัท หอพักนักเรียนนึกศึกษา และหอพักคนงาน ซึ่ง 4 กลุ่มหลักนี้ มีโอกาสการตลาดที่แตกต่างกันไป และธุรกิจไหนเป็นดาวเด่นและดาวร่วงในปี 2559

เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ดาวจรัสแสงแห่งปี

ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ สำหรับนักลงทุน/นักธุรกิจชาวต่างชาติที่เดินทางมาทำงานในประเทศไทยเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีการเติบโตสูงสุดในปีนี้ จากนักลงทุน/นักธุรกิจต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย รวมถึงบริษัทข้ามชาติที่มองประเทศไทยเป็น Hub ในการรุกตลาด CLMV ทำให้เกิดดีมานด์อย่างต่อเนื่อง และดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นกระตุ้นให้เกิดเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ที่สร้างใหม่ในปี 2559-2560 เพิ่มขึ้น 4.2% สอดรับทิศทางการเติบโตอย่างน่าสนใจ

นอกจากทำเล CBD อย่างสุขุมวิท, สีลมที่เป็นทำเลทองของธุรกิจอาร์ทเมนต์เซอร์วิสแล้ว ทำเลเกรดบี เช่นรัชดาฯ ก็ได้กลายเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างน่าสนใจด้วยอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้นเป็น 97% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 93% จากการเดินทางที่สะดวกของรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางสู่ย่าน CBD ได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ส่วนทำเล CBD คงตัวอยู่ที่ 94%

และการเติบโตดีมานด์การเข้าพักของทำเลเกรดบีที่เพิ่มสูงขึ้น ยังปรับให้อัตราค่าเช่าในครึ่งปีหลัง 2558 เพิ่มขึ้นจาก 752 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 745 บาท/ตร.ม./เดือน ในขณะที่เกรดเอในทำเล CBD ปรับตัวลงจาก 1,250 บาท/ตร.ม./เดือน เหลือ 1,248 บาท/ตร.ม./เดือน

ถึงแม้ว่าธุรกิจจะมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ แต่ธุรกิจนี้ก็มีคู่แข่งคนสำคัญได้แก่ คอนโดมิเนียมปล่อยเช่าซึ่งอาจจะมีได้เปรียบในบางทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้ามากกว่า

อพาร์ทเมนต์White Collar ธุรกิจนี้ยังมีการเติบโต

อพาร์ทเมนต์เจาะกลุ่มคนทำงานระดับ White Collarเป็นอสังหาให้เช่าที่มีการเติบโตรองลงมาจากเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ถึงแม้ว่าในปีที่ผ่านมาจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว มีผลกับการจ้างงาน ที่มาพร้อมกับคู่แข่งที่สำคัญอย่างคอนโดที่ปรับตัวเข้ามาในธุรกิจอสังหาให้เช่าสูงขึ้นจากอุปทานคอนโดที่ยังมีอยู่มาก

แต่ในปี 2559-2560 ธุรกิจนี้ได้กลับได้รับการเติบโตจากการเพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD และ New CBD ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-6% สอดคล้องกับการขยายตัวของบริษัทในธุรกิจอุตสาหกรรมต่างๆ และการจ้างงานที่เพิ่มขึ้น ที่มาพร้อมกับคู่แข่งที่สำคัญอย่างคอนโดที่ชะลอตัวลงจากโครงการใหม่ๆ ที่ชะลอการเปิดตัวลง การแข่งขันในบางทำเลจึงมีน้อยลงตามมา

ธุรกิจอพาร์ทเมนต์White Collarจากเดิมที่มีการเติบโตสูงในทำเลสีลม สุขุมวิทที่มีอัตราการเข้าพักสูง ในปัจจุบันกลับกลายเป็นทำเลอนุเสาวรีย์ชัยสมรภูมิ มีการเข้าพักมากถึง 95% ด้วยอัตราค่าเช่า 232 บาท/ตร.ม.เดือน รัชดา-พระราม 9 อัตราเข้าพัก 94% มีค่าเช่าเฉลี่ย 147 บาท/ตร.ม.เดือนส่วนลาดพร้าว 71 ลาดพร้าว 81-107 แจ้งวัฒนะ สุขุมวิท 101-103 โชคชัย 4 วงเวียนใหญ่เป็นทำเลที่มีการเติบโตดีจากการขยายของเมือง และการเติบโตของสำนักงานในโซนใหม่ๆในราคาค่าเช่าต่อตร.ม. ไม่สูงเกินไปนัก

ซึ่งการเติบโตของอพาร์ทเมนต์White Collarได้สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของสำนักงานให้เช่า โดยปีที่ผ่านมาพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพและปริมณฑลย่าน พหลโยธิน พญาไท เพลินจิต-ชิดลม ธนบุรี รัชดาภิเษก ได้กลายเป็น 5 ทำเลที่มีอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานสูงสุดด้วยเช่นกัน

อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A

พหลโยธิน 95%

พญาไท 93%

เพลินจิต-ชิดลม 92%

ธนบุรี 92%

รัชดาภิเษก 91%

นนทบุรี 91% (เป็นโซนเดียวที่มีการเติบโตลดลง)

สุขุมวิท 90%

สีลม-สาทร 89%

สุขุมวิทรอบนอก 87%

พระราม 3 83%

ที่มา : Plus Property, ทีมที่ปรึกษาสายสินเชื่อธุรกิจ KKBiz และ KKI (Research Dept.)

อัตราการเข้าพักอพาร์ทเมนต์ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล

ทำเล	อัตราการเข้าพัก	ค่าเช่าโดยเฉลี่ย
อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ	95%	232 บาท
รัชดา-พระราม9	94%	147 บาท
สุทธิสาร-ลาดพร้าว	93%	172 บาท
ลาดพร้าว 71	93%	142 บาท
ลาดพร้าว 81-107	93%	129 บาท
แจ้งวัฒนะ	92%	123 บาท
สุขุมวิท 101-103	92%	112 บาท
โชคชัย 4	88%	116 บาท
วงเวียนใหญ่	83%	169 บาท

ที่มา : Plus Property, ทีมที่ปรึกษาสายสินเชื่อธุรกิจ KKBiz และ KKI (Research Dept.)

หอพักนักศึกษา ยังพอมีหวังในบางพื้นที่

เป็นเรื่องจริงที่นับวันจำนวนนักเรียน / นักศึกษา เริ่มลดน้อยลง ส่วนหนึ่งจากการไม่เรียนต่อของเด็กไทย และอัตราการเกิดที่น้อยลง ซึ่งปรากฏการณ์นี้ได้ส่งผลกระทบธุรกิจหอพักนักศึกษาในระยะยาวในบางพื้นที่ที่มีอัตราการเข้าพักลดลง หรือเกิดภาวะตลาดเต็ม อย่างหอพักทำเลมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต ที่มีการเข้าพักน้อยท่ามกลางการแข่งขันกันสูงของเจ้าของธุรกิจ

แต่ก็ยังมีหอพักนักศึกษาบางพื้นที่มีโอกาสการเติบโตจากดีมานด์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างหอพักทำเลมหาวิทยาลัยกรุงเทพ รังสิต, มหาวิทยาลัยขอนแก่น, มหาวิทยาลัยเชียงใหม่, มหาวิทยาลัยมหาสารคราม และมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าลาดกระบัง ธนบุรี พระนครเหนือซึ่งมีจำนวนนักศึกษาสะสมขยายตัวประมาณ 10-15% ในปี 2558 เมื่อเทียบกับปี 2557

หอพักคนงาน ธุรกิจที่ต้องกังวล

หอพักคนงานเป็นเซ็กเมนต์ที่มีความน่าเป็นห่วงสูงสุด จากการผลิตภาคอุตสาหกรรมที่ยังคงซบเซา และบางบริษัทได้การขยายการผลิตไปสู่ประเทศเพื่อนบ้าน เช่นแอลจี และซัมซุงที่ย้ายออกไปยังเวียดนาม รวมถึงการเปลี่ยนแปลงสู่อุตสาหกรรมที่ใช้เทคโนโลยีเพิ่มขึ้น นำเครื่องจักรทดแทนการใช้แรงงานคน หลักมาตรการแรงงานขั้นต่ำ 300 บาท

ถึงแม้ว่าความต้องการแรงงานจะลดน้อยลง แต่ก็ยังมีบางทำเลที่ส่งสัญญาณที่ดี อย่างเช่นจังหวัดราชบุรี สระบุรี อยุธยา ระยอง นครราชสีมา เป็น 5 จังหวัดที่มีการขยายตัวเฉลี่ยของจำนวนคนงานมากที่สุด

อัตราการขยายตัวเฉลี่ยของจำนวนคนงานในโรงงานปี 2556-2558

ราชบุรี 3.8% (ต่อปี)

สระบุรี 2.9% (ต่อปี)

อยุธยา 2.2% (ต่อปี)

ระยอง 1.7% (ต่อปี)

นครราชสีมา 1.5% (ต่อปี)

ปราจีนบุรี 1.4% (ต่อปี)

ชลบุรี 1.4% (ต่อปี)

ฉะเชิงเทรา 1.3% (ต่อปี)

นนทบุรี 0.5% (ต่อปี)

สมุทรสาคร -0.5% (ต่อปี)

นครปฐม -0.7% (ต่อปี)