ดีเวลอปเปอร์ประเมินตลาดอสังหาฯทั้งประเทศโตประมาณ 5% หลังหมดมาตรการรัฐฯ ตลาดกรุงเทพฯยังโตต่อ แต่ต่างจังหวัดมีแววหดตัวหากภาคเกษตรไม่ฟื้น เตือนปัจจัยเสี่ยงราคาที่ดิน ปัจจัยบวกดอกเบี้ยคงตัวระดับต่ำ

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยบนเวทีเสวนา “เทรนด์ลงทุนอสังหาฯ’59” จัดโดยบมจ.เนชั่น มัลติมีเดีย กรุ๊ป ว่า ตลาดอสังหาฯไทยช่วงที่ผ่านมามีมาตรการรัฐกระตุ้นภาคอสังหาฯ ลดค่าโอน-จดจำนอง เป็นยาแรงที่ทำให้ยอดขายอสังหาฯเติบโตในไตรมาสแรกของปี

โดยพบว่ายอดขายตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯและปริมณฑลเติบโต 8% และตลาดต่างจังหวัดเฉพาะ 6 จังหวัดหลัก คือ จ.ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ระยอง สงขลา ขอนแก่น เติบโต 11% ขณะที่การเปิดโครงการใหม่สวนทาง ติดลบ 11% แสดงให้เห็นว่ายอดขายที่เพิ่มขึ้นมาจากการระบายสต๊อกเป็นหลัก

@ครึ่งปีหลังบิ๊กแบรนด์เปิด 2 แสนล้าน

นายประเสริฐกล่าวว่า สำหรับครึ่งปีหลัง 2559 สำรวจแผนเปิดตัวโครงการใหม่ท็อป 10 บริษัทอสังหาไทยซึ่งมีมาร์เก็ตแชร์ 55% ของตลาด คาดมีการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ากว่า 2 แสนล้านบาท โดยส่วนใหญ่เน้นตลาดกรุงเทพฯ ซึ่งจะทำให้ยอดขายรวมตลอดปีนี้เติบโตประมาณ 5%

สาเหตุที่การเติบโตภาพรวมทั้งปีจะลดลงจากไตรมาสแรก เนื่องจากตลาดต่างจังหวัดซึ่งเติบโต 11% ใน Q1/59 นั้นถือเป็นการเติบโตจากการกระตุ้นของมาตรการรัฐฯ หลังจากนี้ 8 เดือนที่เหลือของปีจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในต่างจังหวัดน้อย ต่างจากกรุงเทพฯที่มีโครงการใหม่จำนวนมาก ทำให้ภาพรวมตลาดต่างจังหวัดอาจไม่เติบโตหรือติดลบเล็กน้อย และส่งผลถึงตลาดอสังหาฯทั้งประเทศ

@เชื่อดอกเบี้ยทรงตัวเป็นปัจจัยบวก

นายประเสริฐกล่าวต่อว่า ด้านปัจจัยบวกที่คาดว่ายังเป็นผลดีต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการคืออัตราดอกเบี้ย ขณะนี้ดอกเบี้ย MLR (Minimum Loan Rate) อยู่ที่ 6.25% ซึ่งถือว่าต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และต่ำติดต่อกันมาระยะยาวนาน รวมถึงบริษัทรายใหญ่จะได้เปรียบยิ่งขึ้น เพราะมีเครื่องมือทางการเงิน เช่น หุ้นกู้ ซึ่งมีดอกเบี้ยต่ำกว่าดอกเบี้ย MLR บางบริษัทมีดอกเบี้ยหุ้นกู้เพียง 2% ทำให้คุ้มค่าต่อการกักตุนที่ดินในช่วงนี้ซึ่งราคาขึ้นสูงอย่างรวดเร็ว

@ตจว.ซบระวังการลงทุน

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มองตลาดอสังหาฯ แยกเป็นตลาดกรุงเทพฯและต่างจังหวัด สำหรับตลาดกรุงเทพฯ คาดว่ายอดขายจะเติบโตได้ 5-10% โดยมาจากโครงการแนวราบเป็นหลัก ส่วนคอนโดฯเชื่อว่าจะทรงตัวหรืออาจติดลบเล็กน้อย

ส่วนตลาดต่างจังหวัด มีปัญหามากด้านซัพพลายคอนโดฯซึ่งยังล้นตลาด คาดว่ายังต้องระบายสต๊อกต่อเนื่องอีก 1 ปีเป็นอย่างน้อย ในขณะที่โครงการแนวราบยังมีโอกาส เพราะเป็นเรียลดีมานด์ต้องการอยู่อาศัยจริง แต่ต้องระมัดระวังในการเติมซัพพลายให้สมดุลกับดีมานด์

“ต่างจังหวัดตอนนี้ทุกจังหวัดน่ากังวลในการลงทุน แม้แต่จังหวัดที่เศรษฐกิจมี 2 ขาทั้งอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี ระยะสั้นก็ยังพออยู่ได้เท่านั้น ส่วนจังหวัดอื่นๆ ไม่น่าทำเลยเพราะยังมีปัญหาจากภาคเกษตรกรรม ยกเว้นว่าจะเติมซัพพลายแค่ไม่กี่ยูนิต วิธีดูว่าจังหวัดไหนน่าลง ดูตามการลงทุนรีเทลได้เลย ถ้าเซ็นทรัลไปลงทุนก็คือมีกำลังซื้อ จังหวัดที่มีสนามบิน มีมหาวิทยาลัย ยังพออยู่ได้ แต่ถ้าไม่มีเหล่านี้เลยก็คือไม่น่าลงทุน”

“บรรยากาศรวมๆ ยังดูครึ้มฟ้าครึ้มฝน มองแบบคอนเซอร์เวทีฟว่าต้องระวัง แต่ไม่ใช่ว่าไม่ลงทุนอะไรเลย เพียงแต่ระวังตัวว่าต้องดูทำเลที่ลูกค้าต้องการจริงๆ เท่านั้น”

@ปี’59 โอกาสทาวน์เฮาส์

นายอธิปกล่าวต่อว่า ปัจจัยเสี่ยงปีนี้คือราคาที่ดิน ซึ่งมีผลอย่างมากต่อการพัฒนาคอนโดฯ ขณะที่ทำเลบ้านจัดสรรจะกระทบน้อยกว่า และปัจจัยรถไฟฟ้าออกสู่ชานเมือง อาจทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนจากตัดสินใจซื้อคอนโดฯกลางเมืองที่ราคาสูงขึ้นจากต้นทุนที่ดินแพง ไปเลือกทาวน์เฮาส์ในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าแทน เนื่องจากคำนวณราคาต่อตร.ม.แล้วคุ้มค่ากว่าและได้โฉนดที่ดิน และมีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าช่วยสร้างความสะดวกในการเดินทางแล้ว

ส่วนปัจจัยเสี่ยงอื่นๆ ที่ต้องระวัง คือการขาดแคลนแรงงาน เพราะรัฐบาลมีแผนจะลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ในปีนี้ รวมถึงกฎหมายใหม่ๆ เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ด้านปัจจัยบวก คืออัตราดอกเบี้ยยังคงที่ และการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) น่าจะทำให้ชาวต่างชาติลงทุนในไทยเพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ

@อารียามองสวนทางเศรษฐกิจไทยไม่แย่

นายวิวัฒน์ เลาหพูนรังษี กรรมการบริหาร บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า เชื่อว่าเศรษฐกิจไทยปีนี้ยังไม่แย่อย่างที่คาด เพราะภาคการท่องเที่ยวยังเติบโตได้ดี และเป็นธุรกิจที่นำเม็ดเงินเข้าประเทศ 80% ของทั้งธุรกิจ และรัฐบาลยังเดินหน้าส่งเสริมการลงทุนต่อเนื่อง

แต่ปัญหาที่ทำให้อสังหาฯอาจเปิดตัวโครงการใหม่ไม่มาก เกิดจากยังมีสต๊อกเหลือขายอยู่มากและเพียงพอต่อดีมานด์ และราคาที่ดินแพงเป็นประเด็นทำให้การพัฒนาโครงการยากขึ้น

ขอบคุณข้อมูลและภาพ: ประชาชาติธุรกิจออนไลน์