อสังหาฯอีสานอ่วม! รีเจกต์เรตพุ่งกัดฟันลดราคารักษาสภาพคล่อง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งแรกปี 2566 ของจังหวัดภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดนครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม พบว่า จำนวนหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งแรกปี 2566 เพิ่มขึ้น 22.8% อัตราดูดซับตลาด 2.1% และมีผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดอยู่ที่ 2.1 % อัตราดูดซับตลาด 2.1%

โดยคาดการณ์ ปี 2566 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 4,511 หน่วย มูลค่า 15,446 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 3,689 หน่วย มูลค่า 13,349 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 12,535 หน่วย มูลค่า 42,843 ล้านบาท

จตุรงค์ ธนะปุระ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดอุดรธานี และกรรมการผู้จัดการ บริษัท รชยาเรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯอุดรไม่ค่อยหวือหวา โดยครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีเพียงธุรกิจท่องเที่ยวอย่างเดียวที่พยุงเศรษฐกิจในจังหวัดอุดรธานี ทำให้การบริโภคหดตัว เพราะภาคการลงทุนภาคเอกชน ภาคเกษตรฯและอุตสาหกรรมหดตัว!

“ปัจจุบันกำลังซื้อของคนอุดรฯ ลดลง จากปัจจัยเรื่องหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นประกอบกับทางธนาคารค่อนข้างระมัดระวังการอนุมัติสินเชื่อ ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง ยกตัวอย่างโครงการของบริษัทอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ 10-20% ช่วงโควิด 30% แต่ปัจจุบันพุ่งขึ้นถึง 50%”

จตุรงค์ ระบุว่า รีเจกต์เรต ส่งผลให้กำลังซื้อ “หด” ผลกระทบที่ตามมาคือราคาบ้านจะไม่สามารถสูงขึ้น เมื่อภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวยมากทำให้ราคาบ้านเดี่ยวกับบ้านแฝดต่างกันไม่เยอะ จากสมัยก่อนที่คนซื้อบ้านแฝดเพราะว่า ราคาบ้านแฝดจับต้องได้แต่ปัจจุบันคนทำบ้านเดียวราคาใกล้เคียงกับบ้านแฝด ทำให้บ้านเดียวขายดีขึ้น แต่บ้านแฝดขายได้น้อยลง

ทั้งนี้ เนื่องจากบ้านแฝดที่ขึ้นโครงการใหม่มีต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ขณะเดียวกันบ้านเดี่ยวของคนที่ทำมาก่อนก็จะอยู่ที่3 ล้านต้นๆ ฉะนั้นบ้านแฝดโครงการใหม่ ราคาแพงขึ้นจาก “ต้นทุน” ที่ดินสูงขึ้น สวนทางกับกำลังซื้อลดลง ดังนั้นผู้ประกอบการต้องคุมต้นทุนให้ได้และเลือกทำเลที่ใช่

สำหรับทิศทางตลาดครึ่งปีหลัง นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดอุดรธานี กล่าวว่า ต้องอยู่ด้วย “ความหวัง ” ว่าจะดีขึ้น เพราะ เชื่อว่าจากการที่ธุรกิจอสังหาฯ มีผลทวีคูณต่อระบบเศรษฐกิจสูง (Multiplier Effect) หากภาครัฐมีนโยบายกระตุ้นออกมาทำให้เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น

ณัฐพงษ์ ประสารศิวมัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา และกรรมการผู้จัดการ บริษัท อู่จี้อู่ไช้ จำกัด กล่าวว่า โคราช เป็นจังหวัดใหญ่ที่มีจำนวนประชากรเยอะ มีเสถียรภาพค่อนข้างดี ไม่ได้พึ่งการท่องเที่ยวมากนัก ฉะนั้นเวลาที่เกิดวิกฤติโควิด-19 ได้รับผลกระทบไม่มากเหมือนกับภูเก็ต เชียงใหม่ ประมาณ 30% ฉะนั้นเวลาที่กลับมาดีจะโต 10-20%

ปัจจัยที่เกิดขึ้นคือดอกเบี้ยขึ้นตลอดปีที่ผ่านมาปรับขึ้นไม่หยุด ทุกไตรมาส บางไตรมาส 2 ซึ่งทุกครั้งที่มีการปรับดอกเบี้ยจะทำให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่กู้ได้ถูกลงโดยอัตโนมัติ เพราะถ้าผู้ประกอบการอสังหาฯอยากขายในปริมาณที่เยอะ สิ่งที่เกิดขึ้นคือต้องมีการปรับราคาลดลงมาเพื่อรักษาสภาพคล่องได้

อย่างไรก็ตามยอดสินเชื่อในโคราชที่ผ่านมาถึงเป้าหมายทุกปี และบางปีถึงเป้าตั้งแต่เดือน ต.ค.-พ.ย. สะท้อนให้เห็นว่า จังหวัดนครราชสีมา มีศักยภาพในการเติบโตได้อีกมาก เพราะเป็นจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐานจ่อเข้าไปอีกมาก อาทิ มอเตอร์เวย์ที่ใกล้เสร็จเหลืออีกแค่ 5% ทำให้มีจำนวนคนเข้ามาในจังหวัดเพิ่มขึ้น

สังเกตได้จากการเข้ามาของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตั้งแต่ปลายปี 2565 เข้ามาพัฒนาโครงการหลายราย รวมทั้งรายเดิมมีการขายโครงการ 7-8 โครงการ จึงอยากฝากรัฐบาล เข้ามาช่วยในเรื่องอัตราดอกเบี้ยและนโยบายที่เข้ามาส่งเสริมกำลังซื้อให้กับคนในพื้นที่ทำให้อสังหาฯในปีหน้ามีทิศทางที่สดใสมากขึ้น

  “ในส่วนผู้ประกอบการต้องประเมินความเสี่ยงในการลงทุนก่อน เลือกโลเคชั่นที่ขายได้ ก่อนตัดสินใจลงทุนช่วงที่ตลาดกำลังจะฟื้นตัว”

อุฬาร ปัญจะเรือง  รองประธานหอการค้าจังหวัด อุบลราชธานี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โลกัส อีแอนด์ซี จำกัด กล่าวว่า อุบล เป็นจังหวัดที่ใหญ่ มีจำนวนประชากรเกือบ2ล้านคนและตัวเมืองอยู่ระหว่างการขยายตัว เพราะรัฐบาลมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นทางเลี่ยงเมือง มีการทำทางรอดแถววนารมย์กับโนนหงษ์ทองทำให้ที่ดินราคาและอสังหาฯในโซนขามใหญ่ปรับราคาขึ้น และมีการเปิดตัวโครงการใหญ่แถววารินทร์ ที่เชื่อมไปยังจังหวัดใกล้เคียงที่มีศักยภาพ เพราะอุบลมีสนามบิน ทำให้จีดีพีจังหวัดยังคงขยายตัว

แม้ว่าช่วงโควิดผู้ประกอบการอสังหาฯ” ชะลอ” การเปิดตัวโครงการแต่หลังจากคลีคลายมีซัพพลายเข้ามาในตลาด จนต้องเร่งระบายสต็อก ส่วนที่อยู่อาศัยที่มาแรงเป็นบ้านแฝดระดับราคา2.5-3 ล้านบาท ขายได้ ส่วนอัตราการดูดซับอยู่ที่2-3%ซึ่งดีมานด์ส่วนหนึ่งมาจากเศรษฐีลาว ที่เข้ามาซื้อคอนโดในจังหวัดอุบลราชธานี แต่ไม่หวือหวา นอกจากนี้มีดีมานด์บ้านเดียวระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปจากเศรษฐีกัมพูชา

อุฬาร ระบุว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ คงต้องรอดูนโยบายรัฐบาลที่ออกมาว่าช่วยกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้มากน้อยแค่ไหน คาดว่า รัฐบาลคงออกนโยบายสนับสนุนภาคอสังหาฯ เพราะมีซัพพลายเชนใหญ่ เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลายส่วนส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศ