อสังหานนท์สะเทือน! อั้นซื้อที่ดินรอผังเมืองใหม่

อสังหานนท์สะเทือน! อั้นซื้อที่ดินรอผังเมืองใหม่

จากกายภาพด้านภูมิศาสตร์ของ “นนทบุรี” ที่มีพื้นที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานคร อีกทั้งได้รับอานิสงส์การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม โดยเฉพาะระบบรางและระบบถนน เพื่อให้การเดินทางระหว่างกรุงเทพฯออกสู่ปริมณฑล ได้รับความสะดวกและรวดเร็ว ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในนนทบุรีเติบโตอย่างรวดเร็ว โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ผุดพึ่บพั่บ ไม่เพียงเท่านั้นยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เกิดขึ้น และพื้นที่ทำการเกษตรค่อยลดน้อยลงไป จนนำไปสู่การร่างผัง เมืองใหม่ กำหนดการใช้ที่ดินใหม่

ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี “เลิศมงคล วราเวณุชย์” สะท้อน ปัญหาเอกชนรับมือผังเมืองฉบับใหม่ คาดกินเวลายาวนานเกิน 6 เดือน ก่อนประกาศใช้ปีหน้า ยํ้ากระทบตลาดกลุ่มกลาง-ล่าง ป่วนผู้ประกอบการ ไม่กล้าเสี่ยงซื้อที่ดิน ปัญหารถไฟสายสีม่วง ยังพ่นพิษทำเลรัตนาธิเบศร์

ขณะที่สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น แนวโน้มครึ่งปีแรก เชื่อว่าภาพรวมจะมีการเติบโตที่ดีขึ้นจากปีที่แล้ว ด้วยเหตุผลหลัก คือนนทบุรี เป็นพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายเมืองของกรุงเทพฯ มีสาธารณูป โภคครบครัน ทั้งสถานที่ราชการ สถาบันการศึกษา โรงพยาบาลชั้นนำ และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ไม่ได้แตกต่างจากเมืองชั้นใน ขณะที่ระดับราคาของที่อยู่อาศัยตํ่ากว่าในเมืองถึง 30-40 % เมื่อเทียบเท่ากับขนาดห้องพักที่ใกล้เคียงกับในพื้นที่กรุงเทพฯ เช่น ยังมีคอนโดมิเนียม ระดับราคาล้านต้นๆ ทาวน์เฮาส์ราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาท หรือ บ้านเดี่ยว ราคา 4-5 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดแทบหาไม่ได้แล้วในกรุงเทพฯ นนทบุรีจึงเป็นตัวเลือกรองลำดับต้นๆ ของผู้ที่ทำงานในกรุงเทพฯและยังต้องการอาศัยอยู่ในเมือง

ยํ้าผังเมืองใหม่กระทบราคาล่าง

ก่อนหน้านี้เอกชนมีการรวมตัวกัน และร้องผ่านไปยังรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทย, รัฐมนตรีกระทรวงการคลัง และองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) ซึ่งเป็นผู้ร่างผังเมืองแล้วนั้น ล่าสุดทราบว่าคณะกรรมการผู้ร่างในส่วนจังหวัด มีการสรุปเบื้องต้นออกมาแล้ว เมื่อช่วงปลายเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา แต่เอกชนยัง ไม่ได้รับแจ้งรายละเอียด ซึ่งตาม ขั้นตอนจะมีการส่งต่อไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง ก่อนถึงมือ รัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง และสุดท้ายนำขึ้นทูลเกล้าฯถวาย เพื่อทรงลงพระปรมาภิไธย ประกาศใช้ต่อไป ซึ่งคาดว่าน่าจะใช้เวลาลุล่วงเกินปี 2561 ประกาศใช้ปีหน้า

ในฐานะผู้ร้องยังยืนยัน ว่า การเคลื่อนไหวดังกล่าว ไม่ได้ต้องการขอเปลี่ยนสีของผัง เมืองจากสีเขียวเป็นสีแดง ตามที่มีบางฝ่ายโจมตี ว่ากลุ่มดีเวลอปเปอร์ต้องการแต่ผลประโยชน์ เช่นเดียวกับเรื่องการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) ที่เดิม กำหนดเอฟเออาร์ 10:1 ทั้งจังหวัด แต่จะปรับให้แต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ซึ่งเอกชนยอมรับได้ทั้ง 2 ส่วน แต่ประเด็นคือ การที่รัฐกำหนดว่าหากจะขึ้นตึกสูงได้นั้น บริเวณดังกล่าวต้องมีถนนหน้ากว้าง 10-12 เมตร แต่ตามสภาพจริง ถนนในซอยส่วนใหญ่ของจังหวัดนนทบุรี มีความกว้างเพียง 6 เมตรเท่านั้น หรือ หากจะทำทาวน์เฮาส์บริเวณที่ข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยาไปมากสุดถนนก็กว้างแค่ 8 เมตรเท่านั้น ซึ่งแทบหาที่ดินมาพัฒนาโครงการใดๆ ไม่ได้เลย ยกเว้น บริเวณทำเลรัตนาธิเบศร์ที่มีราคาตารางวาละ 3 แสนบาท และเส้นราชพฤกษ์ที่มีราคาแพงตารางวาละ 1 แสนบาท แต่ก็เป็นต้นทุนที่สูงเกินไป ไม่คุ้มค่าต่อการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่เหมาะสม เช่นระดับราคาขาย 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีผลกระทบอย่างชัดเจนต่อตลาดกลุ่มกลาง-ล่าง ที่ผู้ซื้อมีกำลังซื้อไม่มากนัก

เอกชนอั้นซื้อที่ดิน

ขณะที่การซื้อขายที่ดินใหม่เกี่ยวเนื่องกับการทำโครงการใหม่ในจังหวัดนนทบุรี ขณะนี้ค่อนข้างเป็นไปอย่างเงียบเหงา เพราะมีการชะลอไว้ รอให้ผัง เมืองใหม่มีความชัดเจนก่อนเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่เปลี่ยน แปลงยาก เช่น ในอดีต เอฟเออาร์บริเวณถนนแจ้งวัฒนะ 10 (ตร.ม.) : 1 ทำตึกสูงได้ 20 ชั้นเต็ม แต่กฎหมายผังเมืองใหม่จะถูกลงสัดส่วนเหลือเพียง 3.5-5 (ตร.ม.) : 1 อาจทำให้เหลือทำได้แค่ 10 ชั้นเท่านั้น ขณะที่ราคาที่ดินยังเท่าเดิมและอาจเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับสถาบันการเงินที่เริ่มไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับดีเวลอปเปอร์ในการทำโครงการใหม่แล้วเช่นกัน

ขอบคุณข้อมูล : thansettakij