อนาคต อสังหาฯ ภาคตะวันออกหลังยุคต่อไป

 

ท่ามกลางสถานการณ์ภาคการส่งออกยังคงขยายตัวติดลบอย่างต่อเนื่อง อันส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจภาคตะวันออกในปัจจุบัน โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยองซึ่งภาคอุตสาหกรรมเป็นส่วนสำคัญต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ อันส่งผลต่อเนื่องถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลงนับจากปี 2557 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ในอนาคตเนื่องจากยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในการลงทุนจากต่างชาติ โดยแหล่งประกอบอุตสาหกรรม (นิคม) ยังคงขยายพื้นที่รองรับความต้องการ ปัจจุบันมีแหล่งประกอบอุตสาหกรรม (นิคม) 28 แห่ง และจะเกิดใหม่อีก 12 แห่ง (กำลังก่อสร้าง) และเขตเศรษฐกิจพิเศษที่สระแก้ว และตราด อีก 2 แห่ง
ในอนาคตยังจะมีโครงการเมกะโปรเจ็กต์ที่สำคัญของภาครัฐถึง 8 โครงการ เช่น โครงการรถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์ การเปิดใช้สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา (ปัจจุบันกำลังขยายเป็นสนามบินนานาชาติแล้วเสร็จจะรองรับผู้โดยสารได้ถึง 5 ล้านคนต่อปี) ที่จะเพิ่มอุปสงค์ด้านการท่องเที่ยว การลงทุนในจังหวัดชายฝั่งตั้งแต่ชลบุรี พัทยา ระยอง จันทบุรี ไปถึงจังหวัดตราด อันคาดว่าหากหลังการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในรอบใหม่ กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออกน่าจะมีศักยภาพในการฟื้นตัวได้เร็วกว่าภูมิภาคอื่นเนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญทั้งด้านอุตสาหกรรม การลงทุนของเอกชน การลงทุนของภาครัฐ และการขยายตัวของภาคการท่องเทียว

การขยายตัวของอุตสาหกรรม แรงงานและแนวโน้ม

ทิศทางการขยายตัวของโรงงานอุตสาหกรรม (ทุนจดทะเบียน และจำนวนคนงาน) จังหวัดชลบุรีและระยอง เริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น โดย ด้านการส่งเสริมการลงทุน การอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนในภาคตะวันออก ซึ่งมีจังหวัดชลบุรีและระยองเป็น 2 จังหวัดหลัก (สัดส่วนประมาณ 80% ของภาคตะวันออก ณ ปี 2556) พบว่ามีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การลงทุนในปี 2558 เริ่มมีทิศทางในทางบวก โดยการอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนใน 11 เดือนแรก (มกราคม – พฤศจิกายน 2558) เพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2557

กลุ่มนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มชาวญี่ปุ่นที่พักอาศัยในจังหวัดชลบุรีและระยอง พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะการขยายตัวในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรีที่กลายเป็นแหล่งชุมชนชาวญี่ปุ่นที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ จนได้รับฉายาว่า “Little Osaka” เมืองไทย

แหล่งประกอบอุตสาหกรรม (นิคม) ในจังหวัดชลบุรีและระยอง แหล่งประกอบอุตสาหกรรมที่เปิดดำเนินการในปัจจุบันในพื้นที่จังหวัดชลบุรีและระยองมีจำนวน 28 แห่ง ประกอบด้วย นิคมอุตสาหกรรม 17 แห่ง เขตประกอบอุตสาหกรรม 6 แห่ง สวนอุตสาหกรรม 3 แห่ง และชุมชนอุตสาหกรรม 2 แห่ง พื้นที่ทั้งหมด 103,489 ไร่ 2,441 โรงงาน และมีการจ้างงานมากกว่า 412,600 อัตรา

ในอนาคตกำลังมีการพัฒนาใหม่อีกจำนวน 12 แห่ง ประกอบด้วยนิคมอุตสาหกรรม 11 แห่ง และสวนอุตสาหกรรม 1 แบ่ง เนื้อที่รวม 27,645 ไร่ คาดว่าจะมีการจ้างงานเพิ่มอีกกว่า 200,000 อัตรา

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีและระยองย้อนหลัง 5 ปีและแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและระยอง ปี 2552-2558 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีขยายตัวอย่างมากในปี 2554-2556 และซบเซาลงตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาตามทิศทางเศรษฐกิจ โดยอุปทานใหม่ในตลาด มีการเพิ่มขึ้นสูงสุด (เปิดขายเพิ่มสูงสุด) ในปี 2555 ประมาณ 27,999 หน่วย ลักษณะการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ที่เข้ามาในตลาดมีการสอดคล้องกับสถานการณ์การขาย ดังจะเห็นได้ว่าอัตราการดูดซับของตลาดเพิ่มสูงสุดในปี 2555 (41%) เช่นกัน อย่างไรก็ตาม การดูดซับของตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีมีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบัน

หากพิจารณาประเภทของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ของจังหวัดชลบุรีจะพบว่า อาคารชุดเป็นที่อยู่อาศัยที่มียอดขายมากที่สุดของตลาด มีหน่วยขายได้มากที่สุดในปี 2555 ประมาณ 18,199 หน่วย และมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องดังกล่าว ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบของจังหวัดชลบุรีจะพบว่าภาพรวมของหน่วยขายได้ค่อนข้างทรงตัว ประมาณ 6,000-7,500 หน่วยต่อปี โดยที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์เป็นที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มการขายได้มากขึ้นตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา

ส่วนจังหวัดระยอง มีสถานการณ์คล้ายกับจังหวัดชลบุรี แต่อุปทานสะสมมีแนวโน้มลดลง มีการปรับตัวต่อสถานการณ์การขายที่รวดเร็วกว่าจังหวัดชลบุรี

หากพิจารณาประเภทของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ของจังหวัดระยองจะพบว่ามีความแตกต่างจากจังหวัดชลบุรี โดยโครงสร้างตลาดเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวเป็นหลัก และสัดส่วนส่วนใหญ่เป็นตลาดของที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าอาคารชุด

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,140 วันที่ 17 – 19 มีนาคม พ.ศ. 2559