มองตลาดให้ออก มองทำเลให้เป็น ลงทุนอสังหาแบบ Product Mix

การลงทุนในอสังหาเป็นแนวทางการลงทุนที่น่าจับตามองของนักลงทุนรุ่นใหม่ เพราะในกลุ่มธุรกิจอสังหานั้น มีดีมานด์เพิ่มขึ้นทุกปีบนซัพพายพื้นที่ ที่นับวันจะหาได้ยากขึ้นทำให้เกิด ราคาขายที่เพิ่มสูงขึ้นตามมา แต่การลงทุนด้านอสังหาก็ต้องอาศัยการ มองตลาดให้ออก มองทำเลให้เป็นสินทรัพย์แห่งการลงทุน ผ่าน Product Mix

1. Product

อสังหาที่ลงทุนง่ายและมีสภาพคล่องที่สุดคือคอนโด และเป็นอสังหาที่มีการซื้อขาย เก็งกำไร ปล่อยเช่า ปล่อยใบจองมากที่สุด

เสน่ห์ของการลงทุนคอนโด คือการใช้เงินลงทุนเพียง 20% ของราคาขาย คอนโดบางพื้นที่สามารถสร้างรายได้กลับมาอย่างรวดเร็วถึง 30% ของเม็ดเงินที่ลงทุนเพียงใช้เวลา 2-3ปีเท่านั้นเช่นพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน หรือพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าผ่านในอนาคต(ถ้าจับทำเลที่ถูกต้องในโซนที่มีทางขึ้น รถของรถไฟฟ้า)

2. Price

การศึกษาราคาตลาดก่อนการลงทุน ศึกษาราคาต่อตารางเมตรของอสังหาในโลเคชั่นเดียวกันหรือใกล้เคียง ราคาซื้อขายในตลาด ราคาประเมินจากราชการที่มีการปรับเปลี่ยนทุก 5 ปี ที่คุ้มทุนที่สุดก่อนตั้งสินใจลงทุน

3. Place

โลเคชั่นของอสังหา อย่าง CBD เป็นโลเคชั่นที่ได้รับความนิยมสูงสุดและมีราคาต่อตารางเมตรสูงสุดเช่นกัน แต่ใน CBD มีจุดเด่นคือสามารถขายหรือปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติที่มาพักอาศัยในประเทศไทย เป็นเวลานานได้ในราคาดี

แนวสถานีรถไฟฟ้า โดย 5 ปีที่ผ่านมามีคอนโดตามรถไฟฟ้าผุดขึ้นมากมาย และแต่ละคอนโดก็สามารถปิดการขายได้เกือบหมดโครงการซึ่งการลงทุนคอนโดตามแนว รถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้วเป็นการลงทุนที่ Play Save ที่สุด เพราะทราบอยู่แล้วว่าคอนโดแต่ละโครงการ ใกล้หรือไกลรถไฟฟ้าแค่ไหน มีความสะดวกสบายในการเดินทางหรือไม่ และเป็นโครงการที่ขายต่อได้ง่ายสุด

แต่ก็มีคอนโดที่เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ซึ่งต้องศึกษาให้ดีว่าคอนโดตามรถไฟฟ้าอยู่ใกล้สถานีขึ้นลงจริงตามที่เจ้าของ โครงการกล่างอ้างหรือเปล่า เพราะแนวรถไฟฟ้าใหม่ๆ มีความเสียงเรื่องการปรับเปลี่ยนสถานีขึ้นรถของรถไฟฟ้าได้

รวมถึงคอนโดที่เกิดขึ้นในเมืองชั้นนอกอย่างเตาปูน ซึ่งมีราคาต่อตารางเมตรที่ยังไม่แพงนักและสามารถเดินทางเข้าเมืองสะดวกและมี โอกาสการเติบโตสูงจากการขยายตัวของรถไฟฟ้า

รวมถึงคอนโดที่เกิดขึ้นตามแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ในรูปแบบคอนโดตากอากาศ พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต ชะอำ หัวหิน เพื่อปล่อยเช่า และตามเมืองเศรษฐกิจอย่าง นครราชสีมา หาดใหญ่ หรือพื้นที่เชื่อมต่อกับเขต AEC ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เป็นต้น

แต่การซื้อคอนโดไม่ควรซื้อตามพื้นที่นอกเมือง เช่นรังสิต เพื่อเกร็งกำไร เพราะส่วนใหญ่แล้วพื้นที่เหล่านี้จะมีราคาขายไม่ต่างจากบ้านจัดสรรมากนัก ซึ่งการลงทุนในบ้านจัดสรรอาจให้กำไรมากกว่า แต่ก็ต้องรอเวลาให้เมืองมีการขยายตัวด้วยเช่นกัน

4. Promotion/Marketing Support

ส่วนลดโครงการ ต่างๆ เช่นแถมเฟอร์นิเจอร์ แอร์ ไอโฟน ส่วนลดวันโอน แต่ Promotion ต่างๆ บางครั้งเจ้าของโครงการได้บวกเพิ่มไปกับราคาคอนโดเรียบร้อยแล้วแต่สิ่งที่ แถมมาให้บางอย่างกลับสร้างกำไรให้กับ นักลงทุนขายใบจอง เช่นแถมไอโฟน เป็นต้น เพราะเท่ากับว่าจะได้กำไรจากการขายใบจองและได้มือถือไปใช้ฟรีๆ หรือ โปรโมชั่น บางอย่าง เช่น แถมแอร์ เฟอร์นิเจอร์ ส่วนลดวันโอนก็สามารถนำไปเป็น Promotion ต่อในการขายในจองได้

ที่มา : สัมมนาMATInsight Marketing Visit at 2morrow Group MAT, เมษายน 2559
ที่มา : เว็บไซต์ marketeer.co.th