วันอาทิตย์ 29 มกราคม 2023
  • ข้อมูลโครงการ

    • ภาคตะวันออกและภาคกลาง
    • กรุงเทพฯและปริมณฑล
    • ภาคเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ
    • ภาคใต้และภาคตะวันตก

  • รีวิว-พรีวิว
    • โครงการบ้านชลบุรี
    • โครงการบ้านระยอง
    • โครงการบ้านกรุงเทพฯ
  • โปรโมชั่น (บ้านดีมีดีล)
    • โปรโมชั่นบ้านระยอง
    • โปรโมชั่นบ้านชลบุรี
  • บทความพิเศษ
    • แนะนำโครงการ/วิเคราะห์ทำเล
    • บทสัมภาษณ์
  • ข่าว PR
  • ข่าวอสังหา
  • สาระน่ารู้
  • บ้านดีดอทคอม
    • เกี่ยวกับเรา
    • บริการจากบ้านดี
    • งานมหกรรมบ้านดี
    • นิตยสารบ้านดี
    • ติดต่อทีมงานบ้านดี
No Result
View All Result
  • ข้อมูลโครงการ

    • ภาคตะวันออกและภาคกลาง
    • กรุงเทพฯและปริมณฑล
    • ภาคเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ
    • ภาคใต้และภาคตะวันตก

  • รีวิว-พรีวิว
    • โครงการบ้านชลบุรี
    • โครงการบ้านระยอง
    • โครงการบ้านกรุงเทพฯ
  • โปรโมชั่น (บ้านดีมีดีล)
    • โปรโมชั่นบ้านระยอง
    • โปรโมชั่นบ้านชลบุรี
  • บทความพิเศษ
    • แนะนำโครงการ/วิเคราะห์ทำเล
    • บทสัมภาษณ์
  • ข่าว PR
  • ข่าวอสังหา
  • สาระน่ารู้
  • บ้านดีดอทคอม
    • เกี่ยวกับเรา
    • บริการจากบ้านดี
    • งานมหกรรมบ้านดี
    • นิตยสารบ้านดี
    • ติดต่อทีมงานบ้านดี
No Result
View All Result
No Result
View All Result

ภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 60 และคาดการณ์ปี 61

in ข่าวอสังหา
909
VIEWS
แชร์ต่อบน Facebookบอกต่อทาง Line

ถ้าหากมองไปที่อุปทานของปี 2560 แล้ว อาจกล่าวได้ว่า จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ ที่ออกเสนอขายในตลาดถือได้ว่าคงที่ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะมองโดยภาพรวมของที่อยู่อาศัยทุกประเภทหรือแต่ละประเภท หรือจำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งหมด (จำนวนที่อยู่อาศัย เสนอขายใหม่บวกจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างจากปีที่แล้ว) หลังจากที่เพิ่มอย่างต่อเนื่องมาไม่น้อยกว่า 5 ปีแล้ว

เหตุผลที่น่าจะสันนิษฐานได้คือ ที่ดินดิบที่จะใช้ในการพัฒนาโครงการให้ขายได้ในราคาตลาดปัจจุบันหาได้ยากมาก ระดับสูงของศุภาลัยเชื่อเช่นนั้น จากสิ่งที่ประสบมาทั้งปี และเชื่อว่าระดับสูงของบริษัทสำคัญๆ ก็คงมีความรู้สึกที่ไม่แตกต่างกัน

เมื่อมองไปที่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในปี 2560 แล้ว จะเห็นว่าลดลงจากจำนวนโดยรวม 90,000-100,000 หน่วยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เหลือประมาณ 80,000 หน่วยเท่านั้น ซึ่งเป็นจำนวนที่เท่ากับปี 2554 ที่มีนํ้าท่วมครั้งใหญ่ อันควรจะถือว่าเป็นปัจจัยลบที่เป็นกรณีพิเศษ

เหตุผลที่น่าจะสันนิษฐานได้มีอยู่ 2 ประการคือ ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเร็วกว่าอำนาจซื้อของผู้บริโภค ประการหนึ่ง และผู้บริโภคมาถึงขีดจำกัดที่ซื้อที่อยู่อาศัยจนเต็มตามจำนวนที่ต้องการแล้วอีกประการหนึ่ง

เมื่อดูแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมแล้ว จะพบว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 5% ในขณะที่ จีดีพี มีอัตราการขยายตัวที่ตํ่ากว่านั้น สำหรับรายได้ของผู้มีรายได้ปานกลางลงมา แม้ว่าจะไม่มีตัวเลข แต่ก็น่าจะเชื่อได้ว่ามีอัตรา ตํ่ากว่านั้นแน่นอน ส่วนสถิติของจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น อันเป็นตัวชี้ความต้องการ ที่อยู่อาศัยนั้น มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1,100,000 ครัวเรือน ในช่วงปี 2543-2553 หรือเฉลี่ย 100,000 ครัวเรือนต่อปี แต่เมื่อไปเทียบกับที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีการซื้อในช่วงเดียวกันแล้วจะพบว่า มีจำนวนเพียงประมาณ 60,000 หน่วย เมื่อย้อนกลับไปดูจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายในช่วง 5 ปี ของปี 2555-2559 แล้ว มีค่าเฉลี่ยที่ปีละ 105,000 หน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจะบอกได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภคในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา สูงเกินไปกว่าระดับความต้องการตามปัจจัยพื้นฐาน ดังนั้นจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ลดลงในระดับที่ถือเป็นเกณฑ์ตํ่าในรอบกว่า 5 ปี น่าจะเป็นการปรับตัวเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจโดยรวมน่าจะยังคงมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปในระดับ 3-4% ต่อปี นี่เป็นปัจจัยที่ยังพอทำให้อุ่นใจได้ว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่น่าจะมีการลดอย่างฮวบฮาบ จนกระทบต่ออุปสงค์ของที่อยู่อาศัยในระดับปีละประมาณ 80,000 หน่วย ส่วนภาวะของอุปทานที่ดินดิบในช่วงปีกว่าๆที่ผ่านมา อันเป็นวัตถุดิบของที่อยู่อาศัยใหม่ในปีหน้าไม่น่าจะเกินไปกว่าในปี 2560 แต่มีโอกาสลดลงได้

เมื่อมองลงไปในรายละเอียดของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทแล้ว จะพบว่าบ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัย ประเภทที่ไม่มีอนาคตเลย ทั้งนี้เพราะว่าแนวโน้มจำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวมที่ออกเสนอขายในตลาด และจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ ลดลงอย่างช้าๆ มาเกือบ 10 ปีแล้ว แต่ว่าแนวโน้มของจำนวนที่ขายได้จะลดลงเร็วกว่าจำนวนที่เสนอขายรวม การที่รัฐบาลไม่มีโครงการก่อสร้างทางด่วนสายใหญ่ๆ ยาวๆ เลย ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นปัจจัยลบอย่างยิ่งต่ออุปทานของที่ดินดิบ ที่จะใช้ทำโครงการบ้านเดี่ยว แหล่งหรือบริเวณโครงการบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ ที่ดินฝั่งด้านในของโครงการวงแหวนรอบนอกตะวันออก และทิศใต้ การเปิดแหล่งอุปทานที่ดินดิบจะต้องมาจากการต่อทางด่วนออกไป เช่น สายสระบุรี สายอุดรรัถยา และสายธนบุรีปากท่อ สิ่งนี้ถือเป็นความบกพร่องทางปัญญาอันสำคัญของทุกรัฐบาลที่ผ่านมาในอดีต

สำหรับอุปทานของทาวน์เฮาส์นั้นถือได้ว่ายังไม่มีแนวโน้มที่น่าเป็นห่วง เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์เป็นสินค้าที่เริ่มเข้ามาทดแทนบ้านเดี่ยว ที่มีราคาสูงขึ้นตามลำดับมาเกือบๆ 10 ปีแล้ว แต่ว่าในอนาคตต่อแต่นี้ไป ทาวน์เฮาส์ก็ไม่อาจเป็นที่พึ่งได้ ด้วยเหตุที่ราคาก็สูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกันในช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด กลายมาเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่สำคัญที่สุด ทั้งๆ ที่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุด มีสัดส่วนที่เท่ากันเลยในปี 2553 ดังนั้นการเปิดพื้นที่เพื่อเป็นแหล่งที่ดินดิบในการพัฒนาโครงการให้มีราคาตํ่ากว่า จึงถือว่ามีความสำคัญอย่างยิ่งต่อนโยบายการช่วยเหลือประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยของตนเองไม่ใช่การขายที่อยู่อาศัยราคาถูกที่รัฐบาลขายขาดทุนให้แก่ประชาชน เพราะว่ารัฐบาลมีขีดความสามารถจำกัดในการทำเช่นนั้น

ประเด็นสำคัญที่จะต้องพิจารณาเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยคือ อัตราการขายได้ของที่อยู่อาศัย ซึ่งก็คือ จำนวนที่ขายได้หารด้วยจำนวนที่ออกเสนอขายทั้งหมดในตลาดในปีนั้นๆ ในปี 2560 นี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงด้วยความอิ่มตัวของอุปสงค์ ในขณะที่อุปทานไม่ได้ลดลง ภาวะนี้ย่อมนำไปสู่อัตราการขายที่ลดลงจากประมาณ 36% ในปี 2559 เหลือประมาณ 26% ในปี 2560 นี้ อัตราการขายนี้ อาจแปรผันตามความต้องการตลาดก็จริง แต่ในบางปีที่อุปทานมีมาก อัตราการขายก็อาจสูงขึ้นได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ก็ด้วยความพยายามผลักดันของผู้ประกอบการที่มีความจำเป็นจะต้องเสนอขายสินค้าให้แก่ผู้บริโภคให้มากที่สุด ทั้งในเชิงของ Packaging ลักษณะสินค้า และการส่งเสริมการขาย ซึ่งในทางเศรษฐศาสตร์ เรียกว่า Supply creates its own demand บางท่านอาจจะโต้แย้งว่า ความต้องการผู้บริโภคจะต้องมีอยู่แล้วจึงจะเกิดการซื้อขายขึ้น นั่นก็เป็นสิ่งที่ไม่อาจปฏิเสธได้ แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่า แม้ว่าผู้บริโภคจะมีความต้องการอยู่แล้วแต่ผู้ประกอบการจะต้องขุดค้นให้พบเจอว่าอะไรคือความต้องการ และทำสินค้านั้นให้ตรงกับความต้องการมากที่สุด ในที่สุดแล้วราคากับปริมาณที่เกิดขึ้นในตลาดไม่ใช่เกิดจากปฏิสัมพันธ์ของอุปสงค์กับอุปทานที่เกิดขึ้นในเวลาเดียวกันหรอกหรือ?

ดังนั้น อาจสรุปได้ว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2561 ควรจะอยู่ที่ 80,000 หน่วย ด้วยภาวะตลาดที่ผู้บริโภคเริ่มกลับเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน และการสนับสนุนของความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ทำให้ความต้องการของตลาดยังไม่ถึงกับมี Clash เกิดขึ้น อีกทั้งอัตราการขายที่ไม่ตํ่ากว่า 25% ต่อปี ก็ไม่ถือว่าเป็นภาวะที่จะทำให้ผู้ประกอบการเกิดความเสียหายขึ้น หรือกลายเป็นภาวะ oversupply แต่ด้วยภาวะอุปทานที่มีโอกาสลดลงไม่มาก ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 จึงควรจะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

 

ขอบคุญข้อมูล : thansettakij

ShareShare

Related Posts

มีบ้านได้ง่ายๆกับ ธอส.
ข่าวอสังหา

มีบ้านได้ง่ายๆกับ ธอส.

25/02/2021
832
“ตรุษจีน” ธอส. ประมูลบ้านยอดพุ่ง 150 ล้าน
ข่าวอสังหา

“ตรุษจีน” ธอส. ประมูลบ้านยอดพุ่ง 150 ล้าน

15/02/2021
283
นาทีทอง เศรษฐีเงินเย็น  ช็อปบ้านถูก-จ่ายค่าโอนตํ่า
ข่าวอสังหา

นาทีทอง เศรษฐีเงินเย็น ช็อปบ้านถูก-จ่ายค่าโอนตํ่า

11/02/2021
765
สินเชื่อบ้านซบยอดโอนหดตัว 4.7%
ข่าวอสังหา

สินเชื่อบ้านซบยอดโอนหดตัว 4.7%

11/02/2021
282



บ้านดี (Baan-D)

บ้านดีดอทคอม ศูนย์รวมข้อมูลบ้านและคอนโด พร้อมรีวิวเจาะลึกโครงการฯ วิเคราะห์ทำเลที่พักอาศัย และอัพเดทข่าวสารในแวดวงอสังหาฯ


“บ้านดี – สื่อกลางสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อและขายบ้าน รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยอย่างครบวงจร”


หมวดหมู่

  • รีวิวโครงการบ้านและคอนโด
  • แนะนำโครงการ/วิเคราะห์ทำเล
  • บทสัมภาษณ์
  • ข่าวประชาสัมพันธ์ (PR)
  • ข่าวอสังหาฯ
  • สาระน่ารู้เรื่องบ้าน


รีวิวโครงการบ้าน

  • โครงการบ้านชลบุรี
  • โครงการบ้านระยอง
  • โครงการบ้านกรุงเทพฯ
  • โครงการบ้านสมุทรปราการ
  • โครงการบ้านนนทบุรี
  • โครงการบ้านปทุมธานี


บ้านดีดอทคอม

  • เกี่ยวกับเรา
  • บริการจากบ้านดี
  • งานมหกรรมบ้านดี
  • นิตยสารบ้านดี
  • ติดต่อทีมงานบ้านดี
  • คำสงวนสิทธิ์


หมวดหมู่

  • รีวิวโครงการบ้านและคอนโด
  • แนะนำโครงการ
  • บทสัมภาษณ์
  • ข่าวประชาสัมพันธ์ (PR)
  • ข่าวอสังหาฯ
  • สาระน่ารู้เรื่องบ้าน


รีวิวโครงการบ้าน

  • โครงการบ้านชลบุรี
  • โครงการบ้านระยอง
  • โครงการบ้านกรุงเทพฯ
  • โครงการบ้านสมุทรปราการ
  • โครงการบ้านนนทบุรี
  • โครงการบ้านปทุมธานี


บ้านดีดอทคอม

  • เกี่ยวกับเรา
  • บริการจากบ้านดี
  • งานมหกรรมบ้านดี
  • นิตยสารบ้านดี
  • ติดต่อทีมงานบ้านดี
  • คำสงวนสิทธิ์


บ้านดี (Baan-D)

บ้านดีดอทคอม ศูนย์รวมข้อมูลบ้านและคอนโด พร้อมรีวิวเจาะลึกโครงการฯ วิเคราะห์ทำเลที่พักอาศัย และอัพเดทข่าวสารในแวดวงอสังหาฯ

“บ้านดี – สื่อกลางสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อและขายบ้าน รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยอย่างครบวงจร”

บ้านดีดอทคอม

@baan-d บ้านดีชลบุรี | บ้านดีระยอง | บ้านดีกรุงเทพ | บ้านดีนนทบุรี

Copyright © 2018 Baan-D.com. All rights reserved.

Baan-D Channel

@baan-d

บ้านดีชลบุรี

บ้านดีระยอง

บ้านดีกรุงเทพ

บ้านดีนนทบุรี

Copyright © 2018 Baan-D.com. All rights reserved.

No Result
View All Result
  • ข้อมูลโครงการ
    • กรุงเทพฯ
    • ชลบุรี
    • ระยอง
    • นนทบุรี
    • เชียงใหม่
    • สมุทรปราการ
    • ปทุมธานี
    • นครราชสีมา
  • รีวิว-พรีวิว
    • โครงการบ้านชลบุรี
    • โครงการบ้านระยอง
    • โครงการบ้านกรุงเทพฯ
  • โปรโมชั่นบ้าน (บ้านดีมีดีล)
    • โปรโมชั่นบ้านระยอง
    • โปรโมชั่นบ้านชลบุรี
  • บทความพิเศษ
    • แนะนำโครงการ/วิเคราะห์ทำเล
    • บทสัมภาษณ์
  • ข่าวประชาสัมพันธ์
  • ข่าวอสังหา
  • สาระน่ารู้เรื่องบ้าน
  • บ้านดีดอทคอม
    • เกี่ยวกับเรา
    • บริการจากบ้านดี
    • งานมหกรรมบ้านดี
    • นิตยสารบ้านดี
    • ติดต่อทีมงานบ้านดี

Copyright © 2018-2022 Baan-D.com. All rights reserved.