เข้มปล่อยกู้โครงการ! แบงก์รับลูก ธปท. ตรวจยิบ สกัดเก็งกำไร-หนี้เสีย

แบงก์ลั่น! เข้มงวดปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ เน้นดูยอดขายจริง ผู้ซื้อไม่เป็นกลุ่มเสี่ยง … ‘กรุงเทพ’ ยันไม่ปรับเกณฑ์ แต่ไม่ปล่อยกู้ซื้อที่ดิน พร้อมขอดูยอดขาย ‘กสิกรไทย’ ชี้ธนาคาร-ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัว ขณะที่ ‘ไทยพาณิชย์’ ประเมินบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่ออกหุ้นกู้แทน

แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ เปิดเผยว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มเข้ามาตรวจเข้มการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์มากขึ้นในปีนี้ โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หากพบว่า ผู้กู้ขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แต่ลักษณะสินเชื่อเข้าข่ายกู้เพื่อธุรกิจ ธนาคารจะต้องปรับสินเชื่อนั้นเป็นสินเชื่อธุรกิจ และปรับอัตราดอกเบี้ยตามสินเชื่อธุรกิจทันที เช่น ขอกู้เพื่อซื้อที่ดิน แต่ขอกู้ในวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แต่ที่ดินที่กู้นั้นมีราคาแพงเกินจริง หรือ กู้ซื้อบ้านราคาสูงริมทะเล หรือ คอนโดมิเนียมหลายห้อง ซึ่งหากธนาคารพาณิชย์ตรวจพบว่า เข้าข่ายสินเชื่อเพื่อธุรกิจมากกว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จะต้องปรับสินเชื่อนั้นทันที ซึ่งเป็นไปตามนโยบายของ ธปท. ที่ให้ความเข้มงวดมากขึ้น

นายศิริเดช เอื้องอุดมสิน รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โดยปกติ ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) อยู่แล้ว และเข้มงวดมากขึ้น หลังจาก ธปท. ประกาศแนวทางการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แม้ธนาคารจะไม่ได้ปรับเงื่อนไขและหลักเกณฑ์การปล่อยกู้เพิ่มขึ้น แต่จะพิจารณาในเรื่องผู้ซื้อ ยอดขาย และโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ทำเลที่ตั้งยอดนิยม และผู้ซื้อจะต้องพิจารณาว่า ไม่ใช่กลุ่มที่มีความเสี่ยง เช่น ต่างชาติ และผู้ซื้อที่เข้าข่ายเก็งกำไร รวมถึงโครงการที่จะสร้างใหม่ จะต้องดูสถานะทางการเงิน ประสบการณ์ของผู้ประกอบการ และกำหนดให้มียอดขายก่อนให้สินเชื่อ ส่วนค่าที่ดินจะให้ลูกค้าเป็นผู้ออกเอง หรือ มีสัดส่วนลงทุนในที่ดินบางส่วนและกู้ธนาคารบางส่วน

อย่างไรก็ตาม ธนาคารมองว่า สินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังเติบโตไปได้ แต่ในปี 2562 จะเห็นการทำตลาดยากมากขึ้น และหลังจาก ธปท. ส่งสัญญาณ ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัว หันมาทำแนวราบมากขึ้น เช่นเดียวกับผู้รับเหมาก่อสร้างที่เพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น

ทั้งนี้ ธนาคารไม่ได้เน้นการเติบโตของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มากนัก และส่วนใหญ่อยู่ในตลาดต่างจังหวัดที่ความเสี่ยงค่อนข้างน้อย เพราะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนในกรุงเทพฯ จะอยู่แถบชานเมืองและตามแนวรถไฟฟ้า จะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแรง และไม่นิยมใช้เงินสินเชื่อธนาคารพาณิชย์อย่างเดียว แต่จะเน้นระดมทุนผ่านตลาดด้วย โดยพอร์ตสินเชื่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารมีสัดส่วน 7-8% ของพอร์ตสินเชื่อธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (เอสเอ็มอี) รวม โดยมีวงเงินสินเชื่อเฉลี่ย 20-50 ล้านบาท และตั้งแต่ 100-500 ล้านบาทต่อราย ขึ้นกับโครงการของลูกค้าแต่ละราย

“แบงก์กรุงเทพ เราปล่อยสินเชื่อเข้มกว่าที่อื่นอยู่แล้ว แต่หลังมีเรื่องมาตรการ ธปท. เข้ามา เราก็เพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น โดยลูกค้าที่มีโครงการค้างอยู่ เราก็ดูว่ายอดขายสมูธไหม กลุ่มซื้อเป็นใคร จะต้องไม่เป็นกลุ่มที่ทางการสเปกกูเรตอยู่ หรือ โครงการใหม่จะต้องมีเงินทุนลูกค้าด้วย”

นายสุรัตน์ ลีลาทวีวัฒน์ รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ธนาคารไม่ได้ปรับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดมากขึ้น แต่จะพิจารณาให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และความสามารถชำระหนี้ของลูกค้า เช่น โครงการสร้างเสร็จตอนไหน ขายเมื่อไร ถึงจุดคุ้มทุนเมื่อไร เพื่อเป็นการลดทอนความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อ และไม่ได้ปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากนัก โดยลูกค้ากลุ่มที่ปล่อยจะมีสถานะเข้มแข็ง ในกรุงเทพฯ จะเน้นผู้ประกอบการรายใหญ่

ส่วนต่างจังหวัดจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ประจำจังหวัด ปัจจุบัน ธนาคารมีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 3% ของพอร์ตคงค้างเอสเอ็มอีทั้งหมด วงเงินเฉลี่ยรายละ 100 ล้านบาท อย่างไรก็ดี จะเห็นว่า ธนาคารพาณิชย์ในระบบและกสิกรไทยได้ปรับตัวปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาสักพักแล้ว เนื่องจากสัญญาณของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ในกลุ่มนี้เริ่มสูงมากขึ้น ทำให้ตลาดค่อย ๆ ซึมลงเอง โดยได้ควบคุมบ้านหลังที่ 2 และ 3 อยู่แล้ว ขณะที่ ผู้ประกอบการเองก็ปรับตัว ควบคุมตลาด ไม่สร้างในจำนวนเยอะ ซึ่งสะท้อนผ่านตัวเลขความสามารถในการทำกำไร (Gross Margin) ที่อยู่ในสัดส่วนสูงราว 40%

นายยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุด Economic Intelligence Center บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC กล่าวว่า ช่วงนี้จะเห็นว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ออกหุ้นกู้ค่อนข้างง่ายกว่าการขอสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากดอกเบี้ยต่ำ ต้นทุนถูกกว่าการขอสินเชื่อธนาคารพาณิชย์

ขอบคุณข้อมูล : thansettakij