บ้านเพื่อผู้สูงวัยโจทย์ใหญ่รัฐ เมื่อประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ

ขณะที่หลายๆ ประเทศในเอเชียได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุไปแล้ว เช่น ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ สิงคโปร์ ซึ่งเป็นประเทศที่พัฒนาแล้ว เป็นประเทศที่ประชากรมีรายได้เฉลี่ยต่อหัวสูง แต่ประเทศไทยเพิ่งเริ่มตระหนัก และเริ่มดำเนินการหาวิธีรับมือปัญหา คือ ในประเทศที่พัฒนาแล้วเหล่านั้นเป็นประเทศที่ประชาชนมีรายได้เฉลี่ยต่อหัวที่สูง ทำให้ประเทศไทยกลับประสบปัญหา ประชากรยังเป็นผู้มีรายได้ต่ำ ซึ่งส่งผลต่อการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยเอกชน 

ทั้งนี้ ในกรณีตัวอย่างของประเทศญี่ปุ่นนั้น การจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดำเนินการได้ง่ายกว่าประเทศไทย เนื่องจากรัฐสวัสดิการที่ดี เป็นผลจากรัฐบาลมีการจัดเก็บกับประชาชนในประเทศกว่า 30-40% เพื่อสำรองไว้ให้แก่ประชาชนในช่วงเกษียณอายุ ทำให้มีเงินก้อนเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อในช่วงหลังการเกษียณอายุ ดังนั้น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุจึงได้รับการตอบรับที่ดี และเข้าถึงกลุ่มผู้สูงอายุได้ในทุกระดับ 

หันกลับมามองที่ประเทศไทย ซึ่งได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุตั้งแต่ปี 2548 คือ มีจำนวนผู้ที่อายุมากกว่า 60 ปี ถึง 10% ของประชากร และมีอัตราเพิ่มจำนวนเร็วกว่า 4% ต่อปี ขณะที่ประชากรรวมเพิ่มเพียง 0.5% หรืออีกความหมาย การเกิดค่อนข้างน้อยลง ทำให้คาดว่าไทยจะเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ โดยในปี 2564 จะมีผู้สูงอายุ 20% ของจำนวนประชากร และในปี 2574 ประเทศไทยจะมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปสูงถึง 28% ขณะที่การออมเงินจะเริ่มมีการออมในช่วงอายุ 50-59 ปี ซึ่งถือว่าผิดหลักการออม ขณะที่อายุระหว่าง 25-40 ปี ที่เป็นวัยที่ต้องออมเงินกลับเป็นวัยที่ใช้เงินจับจ่ายเก่งที่สุด 

ดังนั้น รัฐบาลจึงต้องเร่งรณรงค์ให้วัยทำงานมีการออมเงินเพิ่มขึ้น เพื่อเก็บเงินไว้ใช้ในวัยผู้สูงอายุ เนื่องจากประเทศไทยไม่ได้มีการเตรียมความพร้อมการออมเงิน โดยการจัดเก็บภาษีประชาชน 30-40% เช่นเดียวกันประเทศญี่ปุ่น หรือหลายประเทศในยุโรป ซึ่งทำให้รัฐสามารถจัดสรรงบประมาณ หรือจัดระบบสวัสดิการให้แก่ประชาชนในประเทศได้อย่างทั่วถึง เช่นเดียวกับประเทศพัฒนาแล้วในยุโรป สหรัฐอเมริกา หรือญี่ปุ่น เนื่องจากประชาชนโดยส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ทำให้เป็นอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

รายได้ผู้สูงวัยจากการพึ่งพาบุตรหลานลดลง

ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.บุษรา โพวาทอง ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงการบริหารทางการเงินว่า เราต้องตื่นตัวในการวางแผนเก็บเงิน โดยจะต้องรู้จักบริหารในทุกช่วงอายุ ควรมีอิสระทางการเงินในแต่ละช่วงอายุ เนื่องจากเราพบว่า หากพิจารณาตามอายุตั้งแต่ 25-60 ปีแล้ว จะมีช่วงเวลาเก็บเงินออมประมาณ 35 ปี ดังนั้น เมื่อเข้าสู่วัย 60 ปีไปแล้วน่าจะเป็นระยะของการบริหารเงินออมมากกว่า เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่จะเข้ามากระทบเรื่องเงินออม ทั้งเรื่องค่าใช้จ่ายในการดูแลสุขภาพที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ที่ลดลง 

ขณะที่รูปแบบของ การพึ่งพารายได้ของผู้สูงอายุนั้น ตามข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ในสังคมไทยร้อยละ 55 ยังพึ่งพาญาติ บุตรหลาน แต่พบว่า สัดส่วนดังกล่าวเริ่มลดลงมาเหลือร้อยละ 50 และปรับลงมาเหลือร้อยละ 37 ตามสถิติในปี 2557 ทำให้ผู้สูงอายุต้องหันมาทำงาน โดยพบว่า ผู้สูงอายุที่มีรายได้หลักจากการทำงานกลับมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 29 เป็นร้อยละ 34 นั่นจะพบว่า ผู้สูงอายุ 1 ใน 3 ของประเทศพึ่งพารายได้จากบุตรหลาน และ 1 ใน 3 ยังต้องทำงานเพื่อเลี้ยงชีพ 

ที่ผ่านมา ส่วนที่เป็นเงินออมนั้นจะมาจากรายได้ลบค่าใช้จ่าย แต่ปัจจุบันเปลี่ยนไป เป็นรายได้ลบเงินออมเป็นค่าใช้จ่าย อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้พยายามที่จะเพิ่มโอกาสกลุ่มที่จะเข้าสู่ผู้สูงอายุมีรายได้ ผ่านโครงการกองทุนชราภาพ กองทุนการออมแห่งชาติ หรือแม้แต่ผลิตภัณฑ์ของเอกชน เช่น RMF ประกันชีวิตแบบบำนาญ ตรงนี้ลดหย่อนภาษีได้ 

ผู้สื่อข่าวรายงาน ว่า ในช่วงปีที่ผ่านมา ในระบบการเงินได้มีนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่รองรับกลุ่มวัยเกษียณ ที่เรียกกันว่า “Reverse Mortgage” หรือ “เงินกู้จำนองแบบย้อนกลับ” หรือ “สินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ” แต่รูปลักษณ์จะต่างกับสินเชื่อทั่วไปที่เราพบเห็น โดยกรรมวิธีของธุรกรรมนี้จะเป็นการขายบ้านล่วงหน้าให้ธนาคาร เพื่อแลกกับเงินที่ได้รับเป็นงวดๆ มากกว่า แล้วแต่ตัวลูกค้าจะต้องการเงินในแต่ละรูปแบบ 

ตัวอย่างผลิตภัณฑ์ที่มีนำเสนอ เช่นของธนาคารออมสิน มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ วงเงิน 10 ล้านบาท โดยใช้ที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้และที่อยู่อาศัยปลอดภาระหนี้เป็นหลักประกัน จ่ายเงินกู้เป็นรายเดือน สูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยเท่ากับอายุผู้กู้ร่วมกับระยะจ่ายต้องไม่เกิน 85 ปี

บ้านผู้สูงอายุ ทางเลือกของคนมีฐานะ!

ขณะที่กระแสบ้านเพื่อผู้สูงอายุในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ กำลังเป็นที่กล่าวถึง แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างทราบดีว่า โครงการบ้านเพื่อผู้สูงอายุล้วนๆ นั้น เกิดขึ้นได้ยาก ดังนั้น คำกล่าวที่ว่า บ้านผู้สูงอายุ คือ ธุรกิจแห่งอนาคต ของผู้ประกอบการอสังหาฯ นั้นจึงเป็นเพียงคำพูดที่สวยหรู เพราะในความเป็นจริงแล้ว โครงการเพื่อผู้สูงอายุนั้นเป็นโครงการที่มีต้นทุนสูง เนื่องจากต้องมีระบบการบริหารจัดการ และการดูแลในด้านต่างๆ อย่างครบวงจร เช่น สิ่งแวดล้อม สถานพยาบาล บุคลากรด้านการแพทย์ ระบบเตือนภัยเมื่อผู้สูงอายุที่อยู่อาศัยในโครงการเมื่อประสบอุบัติเหตุ หรือเกิดปัญหาจากสุขภาพ ตลอดจนการดูแลที่ใกล้ชิด เนื่องจากทุกคนต่างก็ทราบดีว่า ผู้สูงอายุแทบทุกคนต่างมีโรคประจำตัว หรือมีปัญหาด้านสุขภาพ

นี่จึงเป็นความยุ่งยากในการบริหารจัดการ และการดูแลลูกบ้านที่เป็นผู้สูงอายุ ดังนั้น บ้านผู้สูงอายุที่พัฒนาโดยเอกชนจึงมีราคาขายที่สูง และมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมาจากออปชันการดูแลและบริหารโครงการที่ต่างจากโครงการบ้านจัดสรรโดยทั่วไป เมื่อบ้านผู้สูงมีราคาที่สูง ปัญหาหลักๆ ของลูกค้า คือ กำลังซื้อทำให้กลุ่มผู้สูงอายุที่สามารถซื้อและสัมผัสบ้านในโครงการของเอกชนได้นั้นจึงมีเฉพาะกลุ่มผู้มีอายุที่มีรายได้สูงซึ่งมีอยู่จำนวนน้อย ขณะที่ผู้สูงอายุส่วนใหญ่ในประเทศกระจายตัวอยู่ในภูมิภาค และเป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อย ดังนั้น ที่ผ่านมาแม้จะมีการพูดถึงโครงการบ้านผู้สูงอายุมานานแล้ว แต่ปัจจุบันมีโครงการประเภทนี้เกิดขึ้นเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น

แม้แต่โครงการของสภากาชาดไทย “อาคารสวางคนิเวศ” อาคารต้นแบบสำหรับเป็นที่พักอาศัยของผู้สูงอายุสุขภาพดีที่มีฐานะปานกลาง ยังต้องให้ความสำคัญต่อวินัยในการใช้จ่ายเงิน ซึ่งผู้สูงอายุที่จะเข้ามาจะค่อนข้างมีเรื่องของค่าใช้จ่ายอย่างเช่น จะมีการเก็บจากผู้อยู่อาศัย 1.2 ล้านบาท ค่าส่วนกลาง 2,500 บาท ค่าน้ำค่าไฟ 1,500 บาท ค่าอาหารเฉลี่ย 3,000 บาทต่อเดือน นั่นหมายความว่า ค่าใช้จ่ายผู้สูงอายุต่อเดือนเฉลี่ย 10,000 บาท ซึ่งผู้อยู่อาศัยในอาคารสวางคนิเวศ ร้อยละ 60 เป็นสาวโสด กลุ่มข้าราชการที่เกษียณ มีเงินบำนาญในการใช้จ่าย

จากการค้นข้อมูลโครงการบ้านผู้สูงอายุโดยบริษัทเอกชน พบว่า มียูนิตเพื่อผู้สูงอายุเข้าสู่ตลาดในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมาเพียงไม่เกิน 4,000 ยูนิต ขณะที่จำนวนผู้สูงอายุในประเทศมีจำนวนเป็นหลักล้าน เช่น 1.โครงการวิลล่ามีสุข เรสซิเดนท์เซส จ.เชียงใหม่ จำนวน 34 ยูนิต เป็นบ้านเดี่ยว 6 หลัง และคอนโดฯ 3 ชั้น 28 ยูนิต ราคา 3.4-5.5 ล้านบาท 2.โครงการ แสนสรา แอท แบคเม้าท์เท่น พื้นที่ 13.2 ไร่ เป็น วิลล่า 13 ยูนิต และคอนโดฯ 30 ยูนิต ซึ่งเป็นบ้านที่ให้บริการในลักษณะเช่าระยะ 30 ปี ราคาขายเริ่มต้นที่ 8 ล้านบาท 3.โครงการปัยยิกา จ.ปทุมธานี ห้องชุดพักอาศัย 62 ยูนิต 4.โครงการ จิณณ์ เวลบีอิ้ง คอนโดฯ โลว์ไรส์ 7 ชั้น 1,300 ยูนิต 5.โครงการเวลเนสซิตี้ จ.พระนครศรีอยุธยา พื้นที่ 1,200 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว 70 หลัง โรงแรม 2 อาคาร อาคารละ 79 ยูนิต คอนโดฯ 3 อาคาร อาคารละ 20 ยูนิต 6.โครงการกมลาซีเนียร์ ลิฟวิ่ง จ.ภูเก็ต ห้องชุด 200 ยูนิต วิลล่า 30 ยูนิต 7.โครงการ ซีเนียร์คอมเพล็กซ์ จ.สมุทรปราการ เนื้อที่ 72 ไร่ 1,000 ยูนิต 

ขณะที่หน่วยงานภาครัฐ อย่างการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ซึ่งรับผิดชอบดูแลและพัฒนาที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชน ได้มีการศึกษาและสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ พร้อมศึกษาแนวทางแก้ปัญหา ระบุว่า แนวทางการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุนั้นรัฐควรสนับสนุนให้ลูกหลานให้เลี้ยงดูผู้สูงอายุ พ่อ แม่ และญาติผู้ใหญ่ในรูปแบบครอบครัวใหญ่ เนื่องจากรัฐบาลไม่สามารถจัดสรรงบประมาณในการสร้างที่อยู่อาศัยรองรับความต้องการผู้สูงอายุทั่วประเทศได้ ประกอบกับผู้สูงอายุเองก็ไม่ต้องการย้ายที่อยู่อาศัย และต้องการอาศัยอยู่ร่วมกับลูกหลาน และเหตุผลที่สำคัญ คือ กำลังซื้อต่ำ และขาดแหล่งสินเชื่อสนับสนุน เพราะโดยมากเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และสูงอายุ ซึ่งแบงก์มองว่ามีความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ 

ดังนั้น ที่ผ่านมา กคช. จึงพัฒนาโครงการเพื่อผู้สูงอายุเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง เพื่อส่งเสริมความมั่นคงของสถาบันครอบครัว โดยบุตรหลานมีโอกาสได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ดูแลบุพการี และผู้สูงอายุ โดยการจัดทำโครงการบ้านเคหะกตัญญู (คลองหลวง 1 และ 2) จำนวน 360 หน่วย รวมทั้งจัดทำโครงการ Senior Complex ใน 3 พื้นที่ คือ พื้นที่คลองหลวง 1 และ 2 จังหวัดปทุมธานี จำนวน 360 หน่วย พื้นที่ตำบลท่าตำหนัก อำเภอนครชัยศรี จังหวัดนครปฐม จำนวน 360 หน่วย และพื้นที่อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี และได้มีการกันโควตา 10% จากทุกๆ โครงการที่ กคช.พัฒนาขึ้น ไม่ว่าจะเป็นแฟลตดินแดง หรือบ้านเคหะชุมชน ซึ่งก็ยังไม่พอจะรองรับความต้องการที่มีอยู่ทั่วประเทศไทย 

นอกจาก กคช.ยังมีหน่วยงานอื่นๆ ของรัฐที่พัฒนาโครงการเพื่อผู้สูงอายุ เช่น โครงการจากกรมธนารักษ์ ที่มีโครงการก่อสร้างบ้านเพื่อผู้สูงวัยใน 20 จังหวัด มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้สูงวัยที่มีรายได้ไม่สูงมาก และโครงการบ้านพักของผู้สูงวัย เช่น บ้านพักผู้สูงอายุ “อาคารสวางคนิเวศ” โครงการอยู่ภายใต้การกำกับของสภากาชาดไทย ซึ่งเป็นอาคารต้นแบบสำหรับให้ผู้สูงอายุ ซึ่งมีทั้งหมด 2 เฟส ประกอบด้วย อาคารชุด 6-8 ชั้น 9 อาคาร รวม 648 ห้องชุด บ้านพักบางแค และบ้านพักผู้สูงอายุที่กระจายอยู่ในต่างจังหวัดอีกหลายโครงการ แต่ก็ยังถือว่ามีปริมาณที่น้อยไม่พอต่อความต้องการเมื่อเทียบกับจำนวนผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน

โจทย์ใหญ่และประเด็นสำคัญในการแก้ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุของประเทศไทย ที่ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุตั้งแต่ปี 2548 และจะเต็มรูปแบบในปี 2564 ซึ่งจะมีผู้สูงอายุ 20% ของประชากรทั้งประเทศ หรือประมาณ 12-15 ล้านคน จะทำอย่างไร ให้ผู้สูงอายุเหล่านี้มีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมตามสถานภาพอย่างทั่วถึงทั่วประเทศ

ขอบคุณข้อมูล : mgronline