นาทีทอง เศรษฐีเงินเย็น ช็อปบ้านถูก-จ่ายค่าโอนตํ่า

2564  ถือเป็นนาทีทอง อีกปี สำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง หรือหาบ้านหลังที่สองหลังที่สาม เพื่อให้บุตรหลานอยู่อาศัยใกล้แหล่งงานสถานศึกษา ตลอดจนคนเก็งกำไรลงทุนให้เช่าระยะยาว 

เพราะนอกจากผู้ประกอบการจะนำโครงการออกกระหน่ำลดราคา จัดแคมเปญครั้งใหญ่แล้ว ล่าสุดมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง ช่วยเหลือคนซื้อบ้านตลอดจนผู้ประกอบการของรัฐบาล มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ตั้งแต่วันที่ 3 กุมภาพันธ์ เป็นต้นไป จนถึงปลายปี วันที่ 31 ธันวาคม  2564

ท่ามกลางอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศที่มีสต็อกท่วมตลาด กว่า 3 แสนหน่วย ทั้งก่อสร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่ง สัดส่วน 70-80% เป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม แม้กลุ่มคนทำงานมนุษย์เงินเดือน ระดับล่างที่มีกำลังไม่เกิน 3 ล้าน บาทจะหายไปจากตลาดเกือบ 100 %  จากสถานการณ์โควิด แต่ในมุมกลับกันเป็นจังหวะที่ดีของเศรษฐีเงินเย็น

คนมีเงินเก็บออมไว้ในบัญชี โดยดอกเบี้ยไม่เคลื่อนไหว อีกทั้งนักลงทุนในตลาดหุ้นที่พลาดโอกาสทำกำไร   อาจเบนเข็ม “ใช้เงินทำงาน” ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในราคาถูก แต่มีมูลค่าเพิ่ม ให้ผลตอบแทนในระยะยาวทั้งจากการปล่อยเช่า ทำกำไรระหว่างทาง และปล่อยขายในจังหวะเวลาที่เหมาะสมหาก เศรษฐกิจเริ่มฟื้นหรือรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เปิดให้บริการ

โดยเชื่อว่าบ้านคอนโดมิเนียม ระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาทปลายๆไปจนถึง 3 ล้านบาท สงครามราคาค่อนข้างแรง ดัมพ์ราคาลงต่ำๆ เฉลี่ย 10-30% ต้นทุนควักกระเป๋าค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง แทบเป็นศูนย์เพราะผู้ประกอบการจัดแคมเปญ ฟรีทุกค่าใช้จ่ายอยู่แล้ว แถมให้อยู่ก่อนผ่อนทีหลัง

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการระบายสต๊อก หากราคา สูงเกิน 3 ล้านบาท จะต้องยอมทุบราคาลงมา ค่ายไหนที่ใกล้ปิดตึกหรือ มียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก  ยอดทิ้งดาวน์ทิ้งโอน วนกลับมาขายใหม่  ต้องยอมลดราคาลง เพื่อให้อยู่เกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองลงโดยเฉพาะสต๊อกก้อนที่มีในมือ

ขณะโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจะต้องเร่งมือ ท่ามกลางแรงงานขาดแคลน อาจบวกเพิ่ม ทวีคูณเพื่อให้บ้านแล้วเสร็จให้ทันโอนก่อนสิ้นปี  แต่ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้รอบคอบก่อนรับมอบบ้าน ดังนั้นที่อยู่อาศัยแนวราบมักได้เปรียบทั้งความต้องการของผู้บริโภคและการก่อสร้างที่เสร็จเร็วทันเวลา

อย่างไรก็ดี เชื่อว่า หากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ดีเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น การกลับมาของโควิดยังอยู่ต่อเนื่อง  แม้จะมีวัคซีนเข้ามา ในปี 2564  แต่ไม่ใช่คำตอบการันตีว่า กำลังซื้อจะกลับมา และรัฐบาลจะยังคงต่ออายุ การลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองนี้ต่อไป เช่นเดียวกับการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นคนมีเงิน เศรษฐีเงินเย็นเท่านั้น ที่จะได้รับโอกาสทอง

ด้านกรมที่ดินประเมินว่าการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาจะส่งผลดีต่อวงล้อเศรษฐกิจ แม้รายได้ของกรมจะลดลงแต่มองว่า เมื่อเทียบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เดินต่อได้  ซึ่งจะเป็นผลดีมากกว่า สำหรับค่าธรรมเนียมปีที่ผ่านมา กรมจัดเก็บได้กว่า 9 หมื่นล้านบาทแม้ว่าอยู่ในช่วงลดค่าโอนฯ และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด -19 ราว 4-5 เดือน มองว่ารายได้จากการจัดเก็บยังไม่ ลดลงมากนัก สะท้อนว่า คนยังซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรแนวราบที่ยังยื่นขออนุญาตจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานคร  ทำเลชานเมืองยังมีอยู่มาก เฉลี่ยยื่นขออนุญาตเข้ามา เดือนละ 7-8 เรื่อง ซึ่งถือว่า ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี อาทิ บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน)AP พัฒนาบ้านเดี่ยวบ้านทาวน์โฮม  400-500 แปลง นอกจากนี้ยังมี บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัท แผ่นดินทอง ดีเวล็อปเม้นท์จำกัด (มหาชน)

มองว่า ตลาดบ้านแนวราบยังไปได้ดีเพราะการก่อสร้างยังแบ่งเป็นเฟสลดขนาดแปลงพัฒนาลงได้ จากเดิม  400-500 แปลงอาจเหลือ 200-250 หน่วยเป็นต้น ซึ่งจะต่างจากคอนโดมิเนียม ที่ต้องรอสร้างเสร็จทั้งอาคาร และใช้เวลานานไม่ต่ำกว่า 2 ปี

ขณะมุมสะท้อน นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยตลาดแนวราบถือว่าไปได้ดีโดยเฉพาะทำเลชานเมือง ราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท ยังขายได้ และเมื่อมีมาตรการลดค่าโอนฯ-จดจำนองต่อเนื่อง เชื่อว่าจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้ ทั้งคอนโดฯและบ้านแนวราบ  อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการได้ ช่วยเหลือลูกค้าโดยจ่ายค่าโอนฯให้กับลูกค้าอยู่แล้วดังนั้น หากมีมาตรการต่อเนื่องมองว่าจะช่วยแบ่งเบาภาระทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการให้เดินต่อได้ ขณะการลดราคา บ้านให้ลงมาไม่เกิน 3 ล้านบาทหากอยุ่ในทำเลที่ดี มองว่าไม่คุ้มกับค่าโอนที่ลดลงเพราะคนซื้ออยากได้ แพงแค่ไหนเขาก็ซื้อ

ขอบคุณข้อมูล : thansettakij