จี้รัฐพัฒนาที่แปลงใหญ่ เอกชนโอดโดน 2 เด้ง “ภาษีที่ดิน-ลาภลอย”

ภาคเอกชนเกาะติด “ภาษีที่ดิน-ลาภลอย” จี้! เร่งพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐให้สอดคล้องกับแนวทางการจัดเก็บภาษีที่ดินกับการออกแบบ Downtown ตามเกณฑ์ Form-Based Codes ชำแหละการปรับผังเมืองกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เผย หลายทำเลมีผลกระทบแน่

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า สนับสนุนรัฐบาลเร่งพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐบูมเศรษฐกิจไทย เช่นเดียวกับกรณีภาษีลาภลอย ที่มีการกำหนดว่า หากมีที่ดินมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท จากการพัฒนาเชิงพาณิชย์จะต้องเสียภาษีประเภทนี้ด้วย โดยเฉพาะที่ดินในรัศมี 5 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งเห็นว่า เป็นรัศมีที่กว้างเกินไป อีกทั้งปัจจุบัน กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงของศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District : CBD) มาตลอด ปัจจุบัน ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ กระจายไปหลายจุด เช่น ห้าแยกลาดพร้าว บางกะปิ รามคำแหง สี่แยกเกษตร พระราม 9 ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ Urban Sprawl ขยายอย่างไร้ทิศทาง

“ดังนั้น ภาคเอกชนนอกจากจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ยังจะต้องเสียภาษีลาภลอยนี้อีกด้วย ประกอบกับปัจจุบัน หลายจุดใน กทม. น่าจะพัฒนาไปได้มากกว่านี้ หลายทำเลสวย ๆ แปลงขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ยังเป็นที่ดินของรัฐ (ธนารักษ์-ทรัพย์สิน-ทหาร ฯลฯ) ผังเมืองกำหนดประเภทสีน้ำเงิน พบว่า พัฒนาอะไรไม่ได้เลย ทั้ง ๆ ที่ผังเมืองออกแบบรองรับไว้แล้ว”

ด้าน นายฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย กล่าวว่า ปัจจุบัน พบว่า ราคาประเมินที่ดินของราชการเทียบกับมูลค่าตลาดไม่เหมือนกัน และนำมาใช้ทดแทนกันไม่ได้ กล่าวคือ ราคาประเมินราชการใช้ในการเก็บภาษีซื้อขายโอนที่ดินเท่านั้น แต่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนที่ดิน คือ เรื่องสำคัญที่สุด มูลค่าที่ดินจะเป็นการสะท้อนศักยภาพ หรือ ความสามารถที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ลงไปในพื้นที่นั้น ๆ มาตรการภาษีใหม่ ๆ มีส่วนเอื้อให้ผู้ถือครองที่ดินจำเป็นต้องพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์จึงเสียภาษีน้อยลง

สอดคล้องกับที่ นายสุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล อาจารย์ประจำสาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวถึง “หลักการดูศักยภาพที่ดิน” ว่า ทุนอสังหาริมทรัพย์ สิ่งแรก คือ ที่ดิน ว่าจัดที่อย่างไรให้มีศักยภาพที่ควรจะเป็นในพื้นที่นั้น ๆ ให้พิจารณาศักยภาพของที่ดินว่าจะดูกันอย่างไร

โดยในส่วนประเด็นสำคัญ คือ การวางผังเมือง หรือ การวางโซนนิ่งของเมือง ไม่ว่าจะเป็น โซนหนาแน่นในเมือง (อาคารออฟฟิศขนาดใหญ่ โรงแรม) โซนการค้า โซนที่อยู่อาศัย จะต้องคำนึงถึง “ศักยภาพของพื้นที่/ที่ดิน” นั้น โดยเกณฑ์ที่ใช้พิจารณาศักยภาพพื้นที่/ที่ดิน ประกอบด้วย P-Public Utilities พื้นที่นั้น ๆ มีสาธารณูปโภค/สาธารณูปการเพียงพอกับความต้องการ ความจำเป็น และรองรับการขยายพื้นที่ได้หรือไม่ A-Accessibility ความสามารถในการเข้าถึงพื้นที่นั้น ๆ ทั้งการเข้าออกได้ตามกฎหมาย (มีเส้นทางสาธารณะทางภาระจำยอม) และคุณภาพของทางเข้าออกพื้นที่ (ความกว้าง ขนาด จำนวนเลน พื้นทาง) เป็นต้น C-Community ชุมชนที่อยู่รอบ ๆ พื้นที่นั้น ๆ หรือจะเข้าไปเป็นผู้ใช้พื้นที่นั้น ๆ เป็นการถาวร มีคุณภาพชีวิตอย่างไร มีแหล่งงานรับรองหรือไม่ E-Environmental บริเวณนั้น ๆ มีคุณภาพของสิ่งแวดล้อมอย่างไร มีแหล่งปล่อยมลพิษ มลภาวะที่รบกวนสุขภาพของผู้ใช้พื้นที่หรือไม่ T-Transportation พื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนา ควรจะต้องมีระบบขนส่งมวลชนมากกว่า 2 ระบบ (ไม่นับพาหนะส่วนบุคคล)

“ปัจจุบัน หลายโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มิได้พิจารณาพื้นที่ตั้งโครงการและพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ตามศักยภาพ เช่น พื้นที่พาณิชยกรรม ผังสีแดง FAR 10 : 1 มูลค่าซื้อขายที่ดินไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 5 แสนบาท แต่กลับนำไปสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 8 ชั้น จำนวนห้องพักไม่ถึง 70 ห้อง ซึ่งไม่คุ้มค่าและเป็นการทอนมูลค่าของที่ดินอย่างน่าเสียดาย หรือ โครงการออฟฟิศมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ แต่ไปตั้งอยู่บริเวณพื้นที่สีเหลือง FAR 5 : 1 ถึงแม้จะใช้พื้นที่เต็มประสิทธิภาพ แต่อาจจะเกิดปัญหาตามมา เช่น สาธารณูปโภคไม่เพียงพอ ภาวะแออัด เป็นต้น”

ขอบคุณข้อมูล : thansettakij