คนซื้ออ่วม! ราคาคอนโดขยับทุกทำเลดันดีมานด์‘มือสองแนวรถไฟฟ้า’บูม

ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดในไตรมาส 2 ยังคง “ทรงตัว” อุปทานใหม่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่หากเทียบกำลังซื้อที่กลับมาอย่างค่อยเป็นค่อยไปทำให้การฟื้นตัวของอุปสงค์ตามไม่ทันอุปทาน สะท้อนจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการในระดับราคาต่ำที่ยังคงมีเพิ่มขึ้น!

เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อมีรายได้ปานกลางถึงล่างยังมีสภาพคล่องทางการเงินที่ต่ำจึงเป็นเหตุให้กลุ่มผู้ซื้อโครงการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าผู้ซื้อโครงการระดับลักชัวรี 

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด ประกอบกับดัชนีความเชื่อมั่นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.8% จากไตรมาสก่อนหน้า รวมถึงดัชนีความคาดหวังในด้านยอดขายอีก 6 เดือนข้างหน้ามีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น

โดยหวังว่าการเปิดประเทศอย่างเต็มตัวและภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง จะส่งผลให้มีกลุ่มผู้ซื้อใหม่ และกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติเข้ามาดูดซับอุปทานที่มีอยู่และเปิดใหม่เพื่อชดเชยกับดีมานด์หรือกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ สำหรับอุปทานคอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 มีจำนวน 11,930 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 40.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และยังลดลง 21.3%  เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยคอนโดเปิดขายใหม่ 88% อยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ในส่วนบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจราว 12%

ซึ่งในไตรมาสนี้ “ไม่มี” อุปทานเกิดใหม่บริเวณใจกลางกรุงเทพฯ และส่วนใหญ่คอนโดที่เปิดขายใหม่ยังคงอยู่ในกลุ่มระดับเกรดบีคิดเป็นสัดส่วน 52% ในส่วนของเกรดซี มีสัดส่วน 38% รองลงมาเป็นเกรดเอ มีสัดส่วน 9% และระดับซูเปอร์ไพร์ม 1%

ในไตรมาส 2 อุปสงค์ของอุปทานใหม่ที่เปิดขายค่อนข้าง “หดตัว” เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อมีไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดใหม่คึกคัก โดยอุปสงค์ของอุปทานใหม่ที่เปิดขายไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวน 3,324 หน่วย จากอุปทานใหม่ที่ 11,930 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 27.9% อัตราการขาย “ลดลง” จากไตรมาสที่แล้ว 14.5% แต่เพิ่มขึ้น 7.7 %เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ขณะที่ราคาเสนอขายคอนโดในไตรมาส 2 ปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกพื้นที่ โดยราคาเสนอขายคอนโดในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ  (CBD) อยู่ที่ 248,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 1.72%  ราคาเสนอขายคอนโดบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 121,300 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 1.85% 

ในขณะที่ราคาเสนอขายของคอนโดชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 68,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 3% ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.2% เป็นผลมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นส่งผลให้ผู้ประกอบไม่สามารถตั้งราคาขายที่ต่ำลงได้ โดยเฉพาะในโครงการที่เปิดขายใหม่และอยู่ระหว่างการก่อสร้างส่งผลให้ราคาขายจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพิ่มขึ้น

ณัฏฐา วิเคราะห์ว่า ปัจจัยที่ทำให้กลุ่มเรียลดีมานด์ไม่ตอบสนองต่อตลาดคอนโด เนื่องจากส่วนใหญ่คือกลุ่มช่วงวัยที่อยู่ในสถานะที่กำลังสร้างตัว ซึ่งมีรายได้ในระดับปานกลางไปจนถึงระดับเริ่มต้น อีกทั้งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มนี้ลดลง ขณะที่กลุ่มนักลงทุนกลับให้ความสนใจคอนโดในตลาดมือสองตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้นทำให้โครงการตลาดมือสองเกิดความคึกคัก 

นอกจากนี้จากปัญหาหนี้สินของกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่สามารถชำระสินเชื่อต่อได้ ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องยึดสินทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดหรือที่เรียกว่าหนี้เสีย (NPL) ทำให้เกิดสินทรัพย์เหล่านี้เพิ่มมาในตลาดและอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดมือสองมีแนวโน้มเป็นบวก

สำหรับในครึ่งปีหลังคาดว่าตลาดจะยังคงมีทิศทางที่ “ทรงตัว” อยู่เพราะชาวต่างชาติที่เข้ามาส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มในเชิงเน้นท่องเที่ยวมากกว่าที่จะเข้ามาลงทุนกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาวขยายตัวได้ดีในบางพื้นที่ และมองหาทำเลใหม่ๆ ในการอยู่อาศัยมากขึ้น อาทิ ทำเลย่านชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าและต่างจังหวัด ตลาดคอนโดมือสองเป็นตลาดที่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติให้ความสนใจ โดยยังคงพิจารณาทำเลที่อยู่แนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ในขณะที่คอนโดที่เป็นทรัพย์ NPL ก็ได้รับความสนใจไม่น้อยเพราะมีราคาเป็นที่ดึงดูด

“ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มากขึ้นอาจส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ของตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องทางการเงินที่เปราะบาง สะท้อนได้จากที่ธนาคารยึดทรัพย์มากขึ้น ทำให้ธนาคารยังระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อกลุ่มนี้”