Reverse Mortgage “บ้านแลกค่าครองชีพ” เพื่อผู้สูงวัย

เทศกาลวันแม่แห่งชาติ 12 ส.ค. 59 สำหรับปีนี้วงการอสังหาริมทรัพย์มีประเด็นน่าสนใจเกี่ยวกับนโยบายนำแนวคิดสร้างสภาพคล่องให้กับผู้สูงอายุผ่านการทำ ReverseMortgage มาใช้ในเมืองไทยเป็นครั้งแรกโดยมีกระทรวงการคลังเป็นเจ้าภาพ ร่องรอยความพยายามเริ่มมีให้เห็นเมื่อปี”58 เพื่อตอบรับแนวโน้มที่สำนักงานสถิติแห่งชาติคาดการณ์ไว้ว่า ไทยจะเป็นสังคมประชากรผู้สูงวัยโดยสมบูรณ์ภายในปี 2568 จากการมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปเกิน 20% ของทั้งประเทศ

ผลิตภัณฑ์การเงินผู้สูงวัย

“สมชัย สัจจพงษ์” ปลัดกระทรวงการคลัง ระบุว่า Reverse Mortgage เกิดจากแนวคิดต้องการให้ผู้สูงวัยมีเงินไว้เลี้ยงชีพในช่วงบั้นปลายชีวิต ความคืบหน้า 24 มี.ค. 59 บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ลงนามความร่วมมือกับองค์กรตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยของเกาหลี (Korea Housing Finance Corporation: KHFC) เพื่อศึกษาโมเดล Reverse Mortgage เป็นต้นแบบให้กับไทย

ตามติดด้วยช่วงกลางเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา กระทรวงคลังมอบหมายธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กับธนาคารออมสิน รับบทบาทเป็นผู้นำในการออกผลิตภัณฑ์ทางการเงินรองรับการดูแลสังคมผู้สูงอายุ หรือ Aging Society

“Reverse Mortgage ไม่ใช่สินเชื่อ แต่คล้าย ๆ กับให้ผู้สูงอายุนำบ้านมาจำนองไว้กับแบงก์แล้วรับเงินเป็นรายเดือน กรณีเสียชีวิตจะมี 2 รูปแบบคือ ให้ญาติพี่น้องมาซื้อบ้านคืนไป หรือแบงก์นำบ้านซึ่งเป็นหลักประกันไปขายทอดตลาด ถ้ามีเงินเหลือก็คืนให้กับทายาท” คำอธิบายของปลัดกระทรวงการคลัง

บ้านแลกค่าครองชีพ

เรื่องเดียวกันนี้ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คอนเซ็ปต์นี้ใช้ได้กับผู้สูงอายุที่เป็นเจ้าของบ้านมีกรรมสิทธิ์ 100% ปลอดหนี้ ปลอดการจำนอง เมื่อถึงบั้นปลายชีวิตหรือหลังเกษียณกรณีคนไม่มีเงินเก็บ สามารถนำบ้านตนเองไปจำนองกับสถาบันการเงินได้

หลักการ คือ ผู้สูงอายุต้องนำที่อยู่อาศัยมาเป็นหลักประกันทำ Reverse Mortgage กับสถาบันการเงิน แต่จะไม่ได้รับเงินก้อนโดยต้องหารเฉลี่ยรับเป็นรายเดือนแทน

“สมมุติแบงก์ตีราคาบ้านมูลค่า 6 ล้านบาท แต่นโยบายกำหนดว่าทำ Reverse Mortgage ได้สัดส่วน 80% ของราคาบ้าน เท่ากับวงเงิน 4.8 ล้านบาท ถ้าหากเจ้าของบ้านและธนาคารตกลงร่วมกันว่ามีชีวิตอยู่ได้อีก 10 ปี ก็นำวงเงิน 4.8 ล้านมาหารเฉลี่ย 10 ปีหรือ 120 เดือน เท่ากับได้รับเงินงวดเดือนละ 4 หมื่นบาท”

สิ่งที่ธนาคารได้รับ คือ ส่วนต่าง 20% ของราคาบ้าน ถือว่าเป็นดอกเบี้ยและค่าดำเนินการ หลังจากที่เจ้าของบ้านเสียชีวิต กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยตกเป็นของธนาคาร อาจนำไปขายทอดตลาด เป็นต้น

กรณีรับเงินงวดเดือนละ 4 หมื่นบาทครบ 10 ปีแต่ยังไม่เสียชีวิต ธนาคารกับเจ้าของบ้านสามารถตกลงทำแพ็กเกจสภาพคล่องรอบใหม่ เพราะราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้น เช่น จากหลังละ 6 ล้านเพิ่มเป็น 8 ล้านบาท แสดงว่ายังมีมูลค่าส่วนต่าง 2 ล้านบาทนั่นเอง

นานาทรรศนะนักจัดสรร

“Reverse Mortgage จะช่วยลดความยุ่งยากในการย้ายบ้าน สามารถอยู่บ้านหลังเดิมได้และมีค่าครองชีพทุกเดือน น่าจะช่วยส่งเสริมผู้บริโภคให้ลงทุนและออมเงินในอสังหาริมทรัพย์หากนำมาใช้ได้จริง” ข้อคิดเห็นของอธิป

ขณะที่ “สมนึก ตันฑเทอดธรรม” ผู้บริหาร เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง มองข้ามชอต นอกจากนำบ้านไปค้ำประกันเพื่อรับค่าครองชีพแล้ว ยังเป็นช่องทางทำให้ผู้สูงอายุมีรายได้หมุนเวียนซื้อบ้านหลังใหม่ได้ด้วยอีกต่างหาก

“จรัญ เกษร” ผู้บริหารค่ายแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า แนวคิดนี้เริ่มต้นจากสังคมตะวันตก มีประโยชน์ต่อผู้สูงวัยที่มีพฤติกรรมอยู่อาศัยด้วยตนเอง จึงเหมาะสมกับผู้สูงวัยบางกลุ่ม แต่จะมากหรือน้อยยังไม่รู้ เพราะสังคมไทยมีวัฒนธรรมครอบครัวอุปถัมภ์ ต่างจากสังคมตะวันตก

สุดท้าย “อุทัย อุทัยแสงสุข” ผู้บริหารจากค่ายแสนสิริ กล่าวว่า คนไทยมองว่าที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินมรดกไว้ส่งต่อให้ลูกหลาน โดยทั่วไปถ้าต้องการใช้ค่าครองชีพอาจเลือกนำบ้านหลังนั้นปล่อยเช่าเพื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ โดยไม่ใช้บริการทำ Reverse Mortgage แต่อย่างใด

ขอบคุณข้อมูล : ประชาชาติธุรกิจ