เวนคืนคฤหาสน์หรู โผล่กลางถนนตัดใหม่ พัทยา-มาบตาพุด

ทว่า ที่ดินที่โครงการทางหลวงพิเศษดังกล่าวตัดผ่านนั้นส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่ชาวบ้านทำไร่ ปลูกพืชเท่านั้น ส่วนที่ดินของ นางสมหมาย และ นายฟิลิป มีสิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่ เธอและสามีจึงเห็นว่าราคาที่ทางโครงการให้มาไม่ยุติธรรม หรือไม่เป็นธรรมกับทั้ง 2 คน จึงอยากวอนให้ความเป็นธรรมและยุติธรรม

นางสมหมาย เล่าว่า ก่อนที่จะมาซื้อที่ดินแปลงนี้จากผู้ใหญ่บ้าน ทราบว่ามีโครงการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางแต่อยู่บริเวณด้านวัดห้วยใหญ่ ซึ่งไม่เกี่ยวกับบริเวณที่ดินนี้ รวมทั้งทางผู้ใหญ่บ้านเจ้าของที่ดินก็ยืนยันว่าไม่โดนเวนคืนแน่นอน เธอจึงตัดสินใจซื้อ หลังจากสร้างบ้านเสร็จแล้วย้ายข้าวของเข้ามาอยู่ จึงมาทราบว่าบ้านที่เราสร้างถูกโครงการสร้างทางหลวงพิเศษเชื่อมระหว่างเมืองเข้าอย่างจัง!

นอกจากนี้ เธอยังให้บริษัทประเมินราคาที่เชื่อถือได้มาประเมินราคาบ้านหลังดังกล่าว โดยทางบริษัทประเมินราคาบ้านหลังนี้ไว้ 21 ล้านกว่าบาท สุดงง ทำไมรัฐจึงประเมินให้ในราคาต่ำรับไม่ได้ขนาดนี้

ขอราคากลาง หรือเห็นเป็นเมียฝรั่ง!?

ด้วยความอัดอั้นที่ไม่ได้รับความยุติธรรมเธอจึงโพสต์ระบายความรู้สึก และภาพของบ้าน วัสดุชั้นดีที่ใช้ ในเฟซบุ๊กส่วนตัวของเธอ Sommai Noensai Coghlan ไม่นานนักโลกโซเชียลฯ จึงมีการแชร์ส่งต่อกัน จนหลายคนตั้งข้อสงสัยว่า ราคากลางในการประเมินบ้านก็มีมิใช่หรือ หากเป็นตัวเองโดนเวนคืนบ้านแล้วได้ราคาต่ำเช่นนี้ ประชาชนอย่างเราจะสามารถเรียกร้องความยุติธรรมจากรัฐได้อย่างไร เรียกว่าเป็นกรณีศึกษาได้เลยทีเดียว

“เรียนผู้ตรวจเช็กราคาทรัพย์สินทางด่วนหมายเลข 7 พัทยา-มาบตาพุด บ้านหลังนี้ก่อสร้างด้วยน้ำพักน้ำแรง และเงินของครอบครัว ด้วยหวังว่าจะเป็นที่อาศัยในวัยแก่ชราของสามี และครอบครัว คำว่าต่างชาติมันค้ำคอหรือคะ คำว่าเมียฝรั่งมันรวยมาแต่เกิดหรือคะ ท่านทั้งหลายถึงได้หลับหูหลับตาให้ราคาโดยไม่คิดถึงหลักความเป็นจริง เขาทำบ้านเพื่ออยู่อาศัย มิได้เพื่อขายหรือประโยชน์อื่นใด สิ่งที่ท่านได้กระทำกับครอบครัวเรา เราซึ้งในหลักความยุติธรรมที่ท่านได้มอบให้อย่างใหญ่หลวง (ไม่พอใจในราคาก็อุทธรณ์เอา) และคำว่าอุทธรณ์คือร้องขอหรือเปล่า? เรารู้ค่ะว่าเราร้องขอพวกท่านตั้งแต่ลืมตาเกิดแล้วค่ะ ขอเพื่อความเมตตาที่เกิดในเมืองไทย เพราะเลือกเกิดไม่ได้ ขอสู้ชีวิตโดยท่านทั้งหลายไม่เคยใส่ใจว่าความลำบากมันเป็นอย่างไร แล้วอย่างไรคะท่าน ฝรั่งไม่ได้มีสีเลือดเหมือนพวกท่านหรือ เมียฝรั่งรวยมาแต่เกิดหรือ อย่างน้อยผู้หญิงคนนี้คือคนไทย เมืองไทยยังอยู่ในโลกที่สามอีกหรือ บ้านหลังนี้ให้ราคาที่เป็นกลาง จริงๆไม่ว่าจะสร้างบ้านมาเท่าไหร่ ถามจริงๆเถอะ ท่านเปิดราคากลาง แล้วตัวท่านเองทำบ้านราคากลางหลังนี้ได้ไหม”

ด้วยความโมโหเธอจึงขอสาปแช่งท่านผู้ประเมินราคาที่ได้เลือกปฏิบัติกับคน ไม่เท่าเทียมกันสิ่งที่ท่านได้กระทำกรรมจงตกถึงลูกหลานท่านและตัวท่านยามแก่ชรา ไร้คนเหลียวแลตายย่างคนไร้บ้านไร้ญาติ เพราะท่านขาดความยุติธรรม

ด้านสามีต่างชาติ นายฟิลิป ได้เปิดเผยความรู้สึกผ่านสื่อ ว่ารู้สึกผิดหวังมาก รู้ว่าไม่สามารถหยุดการขยายของโครงการดังกล่าวได้ แต่ก็อยากให้พิจารณาค่าเวนคืนให้ใหม่ อยากให้พิจารณาจากวัสดุที่นำใช้ อยากให้ความยุติธรรมกับเราบ้าง หรือเพียงว่าเราเป็นคนต่างชาติหรือเปล่าที่ไม่สามารถเรียกร้องอะไรเลย เพราะถนนดังกล่าวที่สร้างขึ้นก็ไม่ได้ให้ประชาชนใช้ฟรี อาจจะมีการเก็บค่าทางด่วนพิเศษดังกล่าว แต่เจ้าหน้าที่กลับบอกว่า ถ้าเห็นว่าเงินเวนคืนน้อยไป ก็ให้นำหลักฐานไปยื่นต่อศาลอุทธรณ์ ชี้ไม่ได้ต้องการกำไรจากการสร้างบ้าน แต่ก็อยากให้ราคาที่เป็นไปได้มากกว่านี้

คนไทยเป็นคนดี เมืองไทยเป็นเมืองที่น่าอยู่ และไม่ได้คิดแคลงใจกับคนไทย เพียงแต่อยากให้ความยุติธรรมกับเราสักหน่อย และอยากให้ปฏิบัติเสมอภาพ

เตรียมความพร้อม…สู่การเวนคืน

ดังนั้น ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรทำความเข้าใจกับเรื่องของการเวนคืนที่ดิน และเตรียมความพร้อมกับการรับมือสถานการณ์ที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อน เพราะโดยปกติแล้วแม้ว่าการเวนคืนที่ดินจะมีการชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่เงินชดเชยที่ได้รับมักจะต่างกันมากเมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้มีความหมายเพียงแค่ราคาที่ประเมินมูลค่าได้เป็นจำนวนเงิน แต่รวมถึงราคาที่เกิดขึ้นจากความผูกพันของผู้เป็นเจ้าของเข้าไว้ด้วย ด้วยเหตุนี้เองจึงมีความพยายามอย่างสูงในการเรียกร้องให้ราคาชดเชยในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามราคาตลาด

อย่างไรก็ดี ในฐานะประชาชนเราควรเรียนรู้ถึงสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนไว้บ้าง หากวันใดวันหนึ่งคนรอบข้าง หรือตัวเราเองแจ็กพ็อตแตก!โดนเวนคืนที่ดินจะได้รู้ถึงสิทธิเบื้องต้นไว้ จากบทความของ MoneyHub บอกไว้ว่า

1. รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น

2.รัฐจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินด้วยราคาที่เป็นธรรมในเวลาอันควร

3.รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด

4.รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้ทำตามนั้นก็ควรคืนที่ดินให้แก่เจ้าของ

5.สิทธิทางด้านภาษีอากรของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน คือ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนที่ดิน ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ รวมถึงได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย

6.สิทธิที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน

7.สิทธิที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ

8.สิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่ม ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง

9.สิทธิในการฟ้องร้องคดีต่อศาล หลังจากอุทธรณ์สำเร็จ โดยต้องฟ้องศาล ภายใน 1 ปี

ส่วนหน้าที่ของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนที่ควรทำเพื่อรักษาสิทธิต่าง ๆ ไว้นั้น มีดังนั้น

1.มีหน้าที่ต้องเดินทางไปตามนัดหมายที่กำหนดตามหนังสือนัดหมายของเจ้าหน้าที่รัฐ หากไม่สามารถเดินทางไปได้ในวันเวลาดังกล่าวให้มอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนได้ หรือมีหนังสือแจ้งไปขอเลื่อนวันนัดหมายได้

2.มีหน้าที่ต้องอำนวยความสะดวกในขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่รัฐมาสำรวจที่ดินรวมถึงทรัพย์สินต่าง ๆ บนที่ดินตามสมควร

3.มีหน้าที่ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามหมายนัดของเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน

4.มีหน้าที่ออกจากที่ดิน ภายใน 30 วัน ผ่อนผันได้อีก 30 วัน รวมเป็น 60 วัน หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ย้ายออกจะถือว่าเป็นผู้บุกรุก ภาครัฐมีสิทธิดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

บางท่านอาจสงสัยเรื่องเงินทดแทนกรณีเวนคืนที่ดินว่าคิดจากอะไร และจะได้รับเงินเมื่อใด ตามกฎหมายกำหนดไว้ว่า “เจ้าหน้าที่จ่ายเงินให้ผู้ถูกเวนคืนภายในกำหนดระยะเวลา 120 วัน นับแต่วันทำสัญญา หากเกินกำหนดถือว่าผิดนัดต้องจ่ายดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ”

ส่วนกรณีการกำหนดเงินค่าทดแทนนั้น โดยมากภาครัฐหรือหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบการเวนคืนที่ดินจะใช้ราคาที่ดินประเมินจากกรมที่ดินเป็นหลักเพราะเป็นมาตรฐานราคาที่ดินที่ใช้กันอยู่โดยทั่วไป แต่ก็มีข้อโต้แย้งจากหลายฝ่ายว่าเป็นราคาที่ทำให้เงินค่าทดแทนต่ำกว่าความเป็นจริง ทำให้เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนได้รับความเดือดร้อน เนื่องจากราคาที่ดินประเมินเป็นราคาที่กรมที่ดินจัดทำขึ้นเพื่อเป็นฐานภาษีสำหรับกรณีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดิน เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ราคาประเมินนี้ไม่ได้มีการสำรวจและเปลี่ยนกันบ่อย ปกติจะสำรวจที่ดินและตั้งราคาใหม่ทุก 4 ปี ดังนั้นจึงไม่ได้สะท้อนราคาของที่ดินที่แท้จริงตามราคาตลาด

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องนี้ทางกฎหมายได้เปิดช่องไว้สำหรับเจ้าของที่ดิน โดยให้สามารถรับเงินค่าทดแทนไปก่อนได้ และทำเรื่องอุทธรณ์และฟ้องศาลโดยนำหลักฐานมาแสดง อาจเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเพื่อให้ทราบถึงราคาที่ดินที่แท้จริงได้ เหมือนเจ้าของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครที่ปัจจุบันต่างก็ได้รับเงินค่าทดแทนที่น่าพอใจไปทุกราย

เงินค่าทดแทนที่ทางรัฐจะจ่ายสำหรับเวนคืนที่ดินก็ไม่ใช่แค่ค่าที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอสังหาริมทรัพย์และผลประโยชน์ต่าง ๆ ที่ได้รับจากที่ดินนั้น ๆ ด้วย โดยค่าเวนคืนจะรวมค่าที่ดิน ค่าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนไม่ได้ ในกรณีมีค่าเช่าที่ดินหรือโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนไม่ได้นั้นให้รวมในค่าเวนคืนด้วย ค่าไม้ยืนต้นที่อยู่บนที่ดินนั้น ส่วนโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนได้ค่าเวนคืนจะรวมเฉพาะค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย และค่าปลูกสร้างใหม่เท่านั้น