กรมโยธาอัพเดตผังเมืองทั่วปท. คุมกำเนิดพื้นที่รอบสถานีไฮสปีดเทรน รัศมี 1.5 กม.

กรมโยธาอัพเดตผังเมืองทั่วปท. คุมกำเนิดพื้นที่รอบสถานีไฮสปีดเทรน รัศมี 1.5 กม. เปิดสัมปทานเอกชนพัฒนาจุดละ 1 หมื่นล้าน

งานสัมมนาประจำปีของ 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ วันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2560 ณ โรงแรมสวิส เลอคองคอร์ด หัวข้อหลัก “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2017” โดยการสัมมนาภาคบ่ายหัวข้อ “ผังเมืองรวมและรถไฟฟ้ามีความสำคัญอย่างไร…ต่อการพัฒนาอสังหาฯ ในอนาคต” นั้น

นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผยว่า ผังเมืองรวมจังหวัด สีจะไม่เหมือนเดิม โดยสีเขียวจะไม่มีอีกแล้วเพราะไมใช่พื้นที่เกษตรทั้งหมด อาจเป็น อบต. อบจ. ชุมชนเล็กๆ น้อยๆ ซึ่งนักลงทุนโดยเฉพาะญี่ปุ่น พอเห็นสีเขียวพากันถอยหนีหมด ของใหม่กรมใช้สีเบจทดแทน มี 10 กว่าจังหวัดที่เริ่มทำ

เรื่องแรกที่กรมทำ “ปรับปรุง พ.ร.บ.ผังเมือง” ปรับปรุงทั้งฉบับ หลักการใหญ่ กฎกระทรวงผังเมืองรวม ชุมชน ขอปรับเปลี่ยนซึ่งกฤษฎีกาเห็นด้วยแล้ว ใช้เป็นประกาศกระทรวงมหาดไทยแล้ว ที่ผ่านมาการขอปรับปรุงเร่งสุดๆ ใช้เวลา 2 ปี ถ้าไม่เร่งรัดต้องใช้เวลา 3-4 ปี ได้หรือกับคณะกรรมการกฤษฎีกามีการตั้งคณะกรรมการพิจารณาแต่ความเห็นไม่ตรงกับกรม ทำให้ล่าช้าเกือบ 1 ปี สิ่งที่ได้คือประกาศกระทรวงมหาดไทย ใช้แทนกฎกระทรวง

สำหรับผังเมืองในประเทศไทย มีผังประเทศกับผังนโยบาย โดยผังประเทศรัฐบาลมอบหมายให้ทำเสร็จใน 1 ปี ซึ่งได้ต่อรองว่าตัวแผนที่อาจทำเสร็จได้แต่ตัวสาระขอเวลา 2 ปี มองอนาต 50 ปีหน้าประเทศไทยเป็นอย่างไร เบื้องต้นรัฐบาลให้มหาดไทยรวบรวมอินฟราสตรัคเจอร์ทั้งหมด ไม่ว่าสนามบิน ท่าเรือ สายส่ง สิ่งก่อสร้างทุกอย่างของทุกหน่วยงานต้องรวมอยู่ในผังเมือง คาดเดือนพฤษภาคมทำได้จบ จะเห็นหน้าตาประเทศไทยในเรื่องกายภาพ เช่น สนามบิน ระบบรถไฟ โดยทำงานร่วมกับหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง

“ผังภาค” ซูมจากผังประเทศ แบ่ง 6 ภาคจากเดิมมี 4 ภาค บอกบทบาทแต่ละภาค

“ผังจังหวัด” ทำมา 11 ปีเป็นการควบคุมพื้นที่กว้างๆ เพราะผังเมืองชุมชน คิดว่ามีประมาณ 4% ของประเทศ อีก 96% ไม่มีผังเมืองรวม ผังเมืองชุมชน ดังนั้น ผังจังหวัดจึงมีบทบาทในการเข้ามารองรับ

“ผังเมืองรวม-ผังเฉพาะ” เป็นไปตามกฎหมาย ที่แก้ไขไปแล้วคืออายุผังเมืองไม่มีวันสิ้นสุดอายุ จากเดิมให้มีอายุ 5 ปี ต่ออายุได้ 1 ปีสองครั้ง รวม 7 ปี เมื่อเกณฑ์ใหม่ออกมาเราจะไม่เป็นตัวถ่วงความเจริญ

“ผังเฉพาะ” เปรียบเหมือนมาสเตอร์แพลนการพัฒนาพื้นที่ เช่น ถนนกว้างเท่าไหร่ สวนสาธารณะรูปร่างหน้าตาอย่างไร ซึ่งต้องออกเป็น พ.ร.บ. โดยตั้งแต่ปี 2518 ไม่เคยออกมาบังคับใช้ได้เลย ทำให้แทบเป็นไปได้ในทางปฏิบัติ ได้พยายามขอปรับผังเมืองเฉพาะให้เป็นกฎกระทรวง เพราะอย่างน้อยที่สุดยังทำได้มากกว่าผังเฉพาะที่ต้องออกเป็น พ.ร.บ.

นั่นคือ ผังเมืองพยายามปรับเพื่อไม่ให้เป็นตัวถ่วงการพัฒนาประเทศ รวมทั้งภัยพิบัติซึ่งได้รับมอบหมายให้ทำผังเมืองป้องกันภัยพิบัติ อย่างน้ำท่วมภาคใต้ เมื่อฝนตกแล้วทำอย่างไรให้น้ำไหลระบายลง โดยที่ พ.ร.บ.ผังเมืองปี 2518 เก่าแก่มากแล้ว ต้องปรับปรุงให้ทันสมัย ดั้งนั้น ผังเมืองรวม ชุมชน ต้องมาดูเรื่องป้องกันภัยพิบัติด้วย

มาดูอีก 50 ปีประเทศจะเป็นอย่างไร เริ่มจาก “กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล” กรมทำงานร่วมกับ กทม. โดยที่การพัฒนาบางครั้งเราแยกไม่ออกระหว่างกรุงเทพฯ กับปริมณฑล เพราะการเติบโตของเมืองขยายแนวราบอย่างรวดเร็ว เดิมเซ็นเตอร์มีไข่ดาว 5-6 ฟอง มองว่าน่าจะเป็นไข่ใบเดียวกัน หมายความว่า รอยต่อระหว่างผังสีไม่ต่อเนื่องกัน ไม่น่าจะเป็นอย่างนั้น

ขณะนี้ กรมได้ว่าจ้างที่ปรึกษาในการวางผัง กทม.-ปริมณฑล รวบรวมผังเมืองที่มีอยู่มาต่อกัน เช่น ด้านทิศเหนือของ กทม.กับปทุมธานี สีผังเมืองไม่ต่อเนื่องกัน ต่อไปจะเป็นผังเดียวกัน นำไปสู่การปรับปรุงผังรวมแต่ละจังหวัด ได้สั่งการเจ้าหน้าที่กรมว่า ผังเมืองปริมณฑลต้องทำแบบกรุงเทพมหานคร คือต้องทำแบบผังเมืองจังหวัดแต่รูปแบบเป็นผังเมืองชุมชน

ผังจังหวัด 73 จังหวัด ขณะนี้ประกาศแล้ว 50 จังหวัด เร็วๆ นี้อีก 5 จังหวัด อยู่ในกฤษฎีกาอีก 18 จังหวัด คาดว่าภายในเดือนมีนาคมนี้

“ผังเมืองรวมชุมชน” มีประกาศแค่ 233 ผัง รออีก 248 ผัง ถ้าเราวางผังเมืองรวมอำเภอได้ จะเป็นจิ๊กซอว์ประเทศไทยได้ วางแผนปี 2565 จะวาง 768 อำเภอวางผังเมืองรวมอำเภอได้ครบ

องค์ประกอบผังมีทั้งแลนด์ยูส พื้นที่โล่ง ทางระบายน้ำไม่ควรตั้งถิ่นฐาน สวนสาธารณะ ถนน รถไฟ สนามบิน ท่าเทียบเรือ และเรื่องสำคัญคือกิจการสาธารณูปโภคอื่นๆ เป็นตัวเพิ่มขึ้นมา, การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ, การพัฒนาของรัฐที่สำคัญ, รถไฟรางคู่, รถไฟใต้ดิน ต้องนำมาประกอบการวางผังด้วย ฯลฯ

เรื่องเหล่านี้กรมออกเองไม่ได้ ต้องรับฟังความคิดเห็นของเอกชนในแต่ละจังหวัด เน้นกระบวนการมีส่วนร่วม ลงพื้นที่มากขึ้น เพราะได้รับการต่อว่าในเรื่องการติดประกาศประชาชนไม่รู้เรื่อง

“รถไฟความเร็วสูง” กรมมีหน้าที่ 2 เรื่อง และเสนอตัวทำอีก 1 เรื่อง เริ่มจากการทำผังเมืองรวม เพราะไฮสปีดเทรนมาเมืองเปลี่ยนแน่นอน ไม่ว่าสายเหนือ กรุงเทพฯ-พิษณุโลก มีหลายเมืองหน้าตาจะเปลี่ยน สิ่งแรกที่เราทำคือปรับผังเมืองให้สอดคล้อง

ทำในเรื่องการวางผังในพื้นที่เฉพาะ มองว่าเมื่อมีสถานีรถไฟเกิดขึ้น บริเวณโดยรอบต้องมีลักษณะคล้ายเมืองใหม่ ถ้าจำเป็นต้องใช้เครื่องมือกรมที่มีอยู่ อาจต้องออก พรบ.ผังเฉพาะ รวมถึงบริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง อาจขัดใจดีเวลอปเปอร์ประเภทที่เดินก้าวเดียวถึงคอนโดฯ เพราะมองว่าสิ่งที่รัฐลงทุนไป บริเวณไข่แดง รัศมีที่รถไฟมีผลต่อผู้ใช้คือ 1.5 กม. หรือ 9 ตาราง กม. ประมาณ 5,000-6,000 ไร่ ต้องการสัก 10% หรือ 500-600 ไร่ ไร่ละ 20 ล้าน

ดังนั้น แต่ละสถานีน่าจะได้ผลตอบแทนรัฐกลับคืนมาสัก 1 หมื่นล้าน ชดเชยในสิ่งที่รัฐลงทุนไป อาจเป็นการร่วมลงทุน TOD หรือสรรหาเอกชนมาพัฒนา ตอนนี้เราวางแผนซึ่งทำตั้งแต่รัฐบาลท่แล้ว เพียงแต่รอยืนยันจาก สนข. รอตำแหน่งที่ตั้ง วางไว้หมดแล้วทุกเมือง ทั้งสายเหนือไปพิษณุโลก สายอีสานไปโคราช สายตะวันออกไประยอง

“เขตเศรษฐกิจพิเศษ” มีกลุ่มชายแดน 10 จังหวัด 12 พื้นที่ (เชียงรายมี 3 พื้นที่) แบ่งระยะที่หนึ่ง ตราด แม่สอด สระแก้ว สงขลา มุกดาหาร หนองคาย (เดิมอยู่ในระยะสอง) ความคืบหน้าตอนนี้ มี 3 พื้นที่ “ตราด-แม่สอด-สระแก้ว” เป็นรูปธรรมมากสุด การนิคมอุตสาหกรรมลงพื้นที่แล้ว ในขณะที่หนองคาย-มุกดาหารไม่คืบหน้าเท่าที่ควร

กรมทำสองเรื่อง 1.หาพื้นที่ให้เอกชน หรือการนิคมฯ ไปเริ่มพัฒนา มีการเปลียีนแปลงพื้นที่ของรัฐมาเป็นที่ราชพัสดุ บางพื้นที่การนิคมฯ เข้าดำเนินการ บางพื้นที่ให้เอกชนเช่า 2.การวางผังเมืองซึ่งทำได้ช้า จงได้ออกประกาศกระทรวงมหาดไทย ลักษณะคล้ายผังเมือง แต่ไม่ได้ใช้สี หากแต่ใช้สัญลักษณ์ลายต่าง ๆ ควบคู่กับการจัดทำผังเมือง

การวางผังพื้นที่เฉพาะ ในเขตศก.พิเศษ เช่น แม่สอด กำหนดย่านพาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย สถานที่ราชการ สวนสาธารณะ ส่วนใหญ่เป็นเรื่องอุตสาหกรรม การค้าชายแดน การขนส่ง เช่น พื้นที่สีน้ำตาลอ่อนในบางตำบล ไม่ได้คลุมทั้งอำเภอ ในขณะที่ระยะที่สองยอมรับว่าไม่คืบหน้าเท่าที่ควร บางพื้นที่มีปัญหาราษฎรบุกรุก

“สระแก้ว สงขลา” ออกประกาศผังเมืองชั่วคราว หนองคายรอ รมต.ลงนาม, มุกดาหารก็รอประกาศ ส่วนระยะที่สองอยู่ในขั้นตอนยกร่างประกาศกระทรวง