กฎกติกาจัดสรร และบริหารหมู่บ้านหลังขาย ‘3 ฉบับใหม่’

ช่วงคณะรัฐมนตรี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา กำลังเข็นรัฐธรรมนูญฉบับ อ.มีชัย ฤชุพันธุ์ ให้ปวงชนชาวไทยลงมติรับหรือไม่รับร่าง ต้นเดือนสิงหาคมระยะเวลาเดียวกันกรมที่ดินก็ประกาศใช้กฎกติกาการจัดสรรที่ดินและบริหารจัดการบริการหลังการขายอันใหม่ “3 ฉบับ” รวด ประกอบด้วย

พระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2)

ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

กฎหมายใหม่ตัวแรกมีผลบังคับใช้เมื่อ 21 กันยายน 2558 ส่วนเหตุผลที่เข็นออกมาก็เพื่อแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นในอดีตหลากหลายประการ

ประเด็นสำคัญคือ การโอนสาธารณูปโภคภายหลังจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสร็จเรียบร้อยแล้วมักจะเกิดปัญหา คณะกรรมการนิติบุคคลไม่ยอมรับโอนโดยเกี่ยงงอนให้เจ้าของโปรเจ็กต์ทำการซ่อมแซมถนนทั้งสายหลักและสายซอยให้เรียบร้อยเสมือนเพิ่งบดอัดเทปูนเสร็จใหม่ๆ

ลองใช้หัวแม่เท้าตรองดูสิ แต่ละหมู่บ้านเป็ดให้ผู้ซื้อเข้าพักอาศัยและขับรถผ่านเข้าผ่านออกมา 5 – 10 ปีเป็นอย่างน้อยแล้ว จะเหมือนของใหม่ได้ยังไง

ต้นสายปลายเหตุที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านยื่นเงื่อนไขแบบนี้ ที่มาที่ไปมาจากข้อกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับ พ.ศ.2543 มาตรา 43 บัญญัติเอาไว้ว่า

“สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้คงสภาพดังเช่นได้จัดทำขึ้นและจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะอาดมิได้”

จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ตามเป้าหมาย แต่ยังคาราคาซังโอนสาธารณูปโภค ไม่ได้ก็เข้าตำรา “ดีหัวเสียท้าย” นคร มุธุศรี เรียกอย่างนั้น

ด้วยที่มาที่ไปเป็นอย่างนี้ กรมที่ดินจึงปรับแก้โดยการทำคลอด พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับที่ 2 เมื่อเดือนกันยายน 2558 โดยกำหนดกฎกติกาการโอนสาธารณูปโภคเอาไว้ใหม่ในมาตรา 8 วรรคหก ความว่า

“เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์”

แปลไทยเป็นไทยก็คือ ผู้ขายโอนสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยอัตโนมัติ

พิศเผินๆ ก็ไม่น่าจะมีปัญหาอีกต่อไป แต่ความเป็นจริงหาเป็นเช่นนั้นไป เหตุเพราะผู้ซื้อบ้านเกือบทุกโครงการจะรวมตัวต่อต้านไม่ยินยอมประชุมลงมติด้วย กริ่งเกรงว่าผู้จัดสรรจะไม่ทำการซ่อมแซมแก้ไขถนนหนทางที่ชำรุดทรุดโทรมภายหลังจะทะเบียนนิติบุคคล

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับแรก) พ.ศ.2543 เข้าตำรา “ดีหัวเสียท้าย” ครั้นแก้ไขใหม่เป็นฉบับที่ 2 พ.ศ.2558 ก็ยังหนีไม่พ้นปัญหาอีกเช่นเดิม เพียงแต่เปลี่ยนจาก “ดีหัวเสียท้าย” เป็น “เสียหัวดีท้าย” คือแม้จะโอนสาธารณูปโภคได้ง่ายแต่สมาชิกในหมู่บ้านจะไม่ยอมเออออห่อหมกลงมติจดทะเบียน

ตรากฎหมาย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินออกมา 2 ฉบับแล้วอุปสรรคปัญหาก็ยังไม่จบ กรมที่ดินโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินนกลางหรือ “บอร์ดใหญ่” จึงออกระเบียบว่าด้วย “การโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ.2559” ออกมาแก้เกม

สาระสำคัญของระเบียบฉบับนี้อยู่ที่ ข้อ 6 หมวด 3 ความว่า

“ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ให้ยื่นความประสงค์ต่อคณะกรรมการจัดสรร (บอร์ดประจำจังหวัด) เพื่อตรวจสอบสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดขึ้นตามแผนผังและโครงการว่ายังคงมีสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น โดยการแต่งตั้งอนุกรรมการหรือบุคคลหนึ่งบุคคลใดไปดำเนินการตามที่ได้รับมอบหมาย”

ยุทธวิธีแก้ไขก็คือ เปลี่ยนบทบาทหน้าที่การตรวจรับสาธารณูปโภคจากคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านเป็นอนุกรรมการจัดสรรที่ดินเข้ามาทำหน้าที่แทนนั่นเอง

ที่แปลความเป็นอย่างนี้ก็เพราะ

“เมื่อตรวจสอบแล้วเห็นว่า สาธารณูปโภคของหมู่บ้านยังมีสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น อนุกรรมการต้องจัดทำบันทึกการตรวจสอบไว้มีเป็นหลักฐานและหากปรากฏว่าผู้จัดสรรไม่ได้ดูแลบำรุงรักษาก็ให้มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น”

กฎกติกาใหม่ฉบับที่ 3 คือ ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่อง

“กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการระงับจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระค่าส่วนกลาง”ประกาศฉบับนี้บัญญัติขึ้นเพื่อขยายความมาตรา 50 แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับที่ 2 ที่ว่า

“ผู้ค้าชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิ์ในสาธารณูปโภค และกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด”

ประโยคท้ายที่บอกว่าให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์นี่แหละ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางออกเป็นประกาศเอาไว้ในข้อที่ 1 ความว่า

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากมีความประสงค์ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในที่ดินของผู้ค้างชำระเกินหกเดือนขึ้นไป ให้แจ้งเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขาหรือนายอำเภอซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมด้วยหลักฐาน 2 รายการ

1. “หนังสือแจ้งผู้ค้างชำระ ซึ่งต้องมีเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวัน นับตั้งแต่ที่ได้รับหนังสือแจ้ง โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ”

2. “หลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจทำการแทนหรือหนังสือมอบอำนาจ”

สาระสำคัญของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2559 ยังขยายความการระงับหรือแจ้งอายัดทำนิติกรรมถึงการค้างชำระค่าบริการสาธารณะด้วย โดยบัญญัติเอาไว้ในข้อ 6 ความว่า

“ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้จัดเก็บค่าบริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ อาจขอให้ระงับการจดทะเบียนสิทธ์และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระได้ตามประกาศนี้”

ว่าถึงการจัดเก็บค่าบริการสาธารณะก่อนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านนับเป็น “ยาขมหม้อใหญ่” ที่ดีเวลอปเปอร์แทนทุกรายตกที่นั่ง “หวานอมขมกลืน” มาตลอด เหตุเพราะแม้จะทวงเช้าทวงเย็นและทวงค่ำแต่อยู่อาศัยก็ไม่ยอมควักกระเป๋าจ่าย ครั้นจะดำเนินการขั้นเด็ดขาดก็ไม่มีกฎหมายฉบับใดๆ รองรับ
พลันที่ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีผลบังคับใช้ก็เหมือนเป็นแสงเทียนปลายอุโมงค์” ทันทีขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการจะกล้าเดินตามแนวทางนี้หรือเปล่าเท่านั้น เหตุเพราะอดีตที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์บ้านไม่ค่อยจะกล้าหือกับผู้ซื้อสักกี่มากน้อย

ณ พอศอนี้วาระโอกาสเหมาะแล้วใจกล้าๆหน่อย นคร มุธุศรี ดันหลังเชียร์…!!!

ขอบคุณข้อมูล:ฐานเศรษฐกิจ